Консультация юриста: как минимизировать риски при сделках с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью может нести в себе риски для всех ее участников. Разобраться в том, как минимизировать возможные риски, нам помогли специалисты с юридической фирмы «Артюшенко и партнеры».

Какие существуют формы сделок?

Сами по себе сделки с недвижимостью осуществляются в виде:

• купли-продажи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, земельных участков, производственных зданий, предприятий и т. д.);
• залога;
• ипотеки;
• переуступки права требования;
• обмена;
• передачи в аренду или в субаренду недвижимого имущества;
• ренты;
• дарения и т. п.

Для каждой заключаемой сделки с недвижимостью, законодательно может быть предусмотрена определенная форма, несоблюдение которой может привести к негативным последствиям, как например признание такой сделки недействительной.

Сделка может быть совершена в устной либо в письменной форме, простой или нотариальной. В отношении недвижимого имущества есть требования по соблюдению простой письменной формы. Требования же по нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом распространяются только на некоторые случаи, о которых речь пойдет ниже.

Принимая во внимание положения п.1 пп. 2ст. 152 ГК РК, сделки на сумму свыше ста месячных расчетных показателей, должны совершаться в письменной форме. Так как стоимость недвижимого имущества при заключении договора купли продажи во много раз превышает указанную сумму, сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме.

Кроме того, в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» возникновение, изменение, прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в правовом кадастре.

Поскольку почти все сделки с недвижимым имуществом предполагают возникновение, изменение или прекращение прав (обременений прав) на него, то почти все такие сделки должны заключаться в письменной форме, так как для регистрации изменений в правовом кадастре, регистрирующие органы требуют представления документа, на основании чего возникли эти изменения.

Следует отметить, что в соответствии с п.1 ст. 153 ГК РК, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями. Это означает, что отсутствие письменного соглашения не говорит о том, что такое соглашение не было заключено между сторонами, но при возникновении спора в суде, когда вторая сторона будет отрицать сам факт заключения такого соглашения, другая сторона не может приводить в качестве доказательства свидетельские показания.

Соблюдение нотариальной формы сделки требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, либо по соглашению сторон. В этом случае, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения.

Нотариальная форма сделки отличается от простой письменной формы сделки наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия.

В соответствии с п.1 ст. 154 ГК РК, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении влечет ничтожность сделки.

По законодательству Республики Казахстан подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

1. Доверенность на управление имуществом;
2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения;
3. Договор ренты;
4. Завещание;
5. Заключение брачного договора в отношении недвижимости.

Таким образом, видим, что договор купли продажи недвижимого имущества, договор аренды, не входят в указанный перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, в связи с чем могут быть совершены в простой письменной форме.

Что понадобится для оформления сделки с недвижимостью?

Существует определённый пакет документов, который потребуется для заключения сделки с недвижимостью. Поэтому, прежде чем совершить сделку необходимо чтобы все документы были заранее подготовлены.

Перечень необходимых документов для оформления сделки с недвижимостью может выглядеть следующим образом:

1. Прежде всего потребуется документ, удостоверяющий личность собственника имущества (либо учредительные документы, в случае если стороной является юридическое лицо), в случае если он сам является участником сделки. Если по каким-то причинам собственник не может участвовать в сделке лично и выступает через представителя, то также потребуется удостоверение личности поверенного лица.
2. В случае если сделка совершается уполномоченным лицом, то необходима нотариально удостоверенная доверенность.
3. Если недвижимое имущество является совместной собственностью, например совместно нажитым имуществом супругов, то потребуется предоставить согласие (разрешение) других собственников, заверенное у нотариуса и свидетельство о заключении брака. Либо же предоставляется заверенное в нотариусе заявление о том, что сторона в браке не состоит.
4. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество и документ, подтверждающий регистрацию такого права (Справка из egov о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках). Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены и т.д.
5. Идентификационные документы (например, технический паспорт, государственный акт и так далее).
6. В зависимости от того, какой именно осуществляется вид сделки с недвижимым имуществом, необходимо подготовить договор купли-продажи, дарения, аренды и т.д. При этом, в соответствии с п.1 ст. 393 ГК РК, договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Однако приведенный перечень документов не является исчерпывающим, в зависимости от вида совершаемой сделки с недвижимым имуществом, может потребоваться предоставление дополнительных документов.

Заключение договора и его регистрация

Соблюдение требуемой законодательством формы сделки, не является единственным требованием, предъявляемым к сделкам с недвижимостью. В соответствии с п.1 ст. 118 ГК РК, в некоторых случаях возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.

Так, в соответствии со ст.4 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Закон»), государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право землепользования на срок не менее одного года;
5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.

Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

Самое распространенное основание для внесения изменений в правовой кадастр – это заключение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, далее рассмотрим возможные варианты его заключения и регистрации.

Для того чтобы зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества можно обратиться к нотариусу либо в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (в ЦОН, по-простому).
В соответствии с п.1-1 ст. 20 Закона, в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают, изменяются или прекращаются на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, осуществляется электронная регистрация.

Таким образом, нотариус удостоверяет договор купли продажи, после чего осуществляет его электронную регистрацию (регистрацию перехода права собственности).
Преимуществом такой регистрации заключается в том, что нотариус удостоверяет договор, условия которого соответствуют требованиям законодательства. Также нотариус осуществляет следующие действия:

• разъясняет лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия, его права и обязанности;
  предупреждает о последствиях совершаемого действия, чтобы юридическая неосведомленность не была использована ему во вред;
• проверяет полномочия сторон, подписывающих договор купли-продажи;
• получает сведения о зарегистрированных правах (обременениях).

Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, стороны могут не удостоверять договор у нотариуса. В таком случае, договор подлежит регистрации через НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОН).

Преимуществом совершения такой сделки, является то, что сторонам не придётся нести затраты по оплате услуг нотариуса за удостоверение договора. Однако без услуг нотариуса все же не обойтись, так как в любом случае потребуется предоставить нотариальное согласие остальных участников совместной собственности на совершении сделки, либо нотариальное заявление о том, что сторона договора не состоит в браке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество нотариально не удостоверенной сделки должна быть произведена в течение одного рабочего дня с момента поступления заявления в Государственная корпорация «Правительство для граждан».

Обязательным условием, для осуществления регистрации – это присутствие всех сторон по договору купли-продажи, так как если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку.

Нюансы заключения договора

Нотариальное удостоверение сделки, а также успешная регистрации права собственности на недвижимое имущество не является гарантией того, что в дальнейшем не возникнет каких-либо правовых проблем.
Например, в случае если в течение трех лет, у приобретаемого недвижимого имущества неоднократно менялся собственник, необходимо проверить сделки, на основании которых возникло право собственности, например правоспособность сторон по таким сделкам, была ли ранее произведена оплата по договорам в надлежащем порядке и т.д.

Ранее заключенные сделки могут быть признаны недействительными, а прежний собственник требовать возврата своего имущества.

Для того чтобы избежать возможных проблем, необходимо выяснить, не является ли приобретаемое недвижимое имущество предметом судебного разбирательства.

Какой вид расчёта выбрать?

Расчет при сделке с недвижимостью может осуществляться разными способами, каждый из которых имеет свою особенность. Рассмотрим некоторые варианты.
Наличный расчет. Такой вид расчета, где передача денежных средств осуществляется из рук в руки не является самым безопасным способом и применяется все реже. Так, например, при осуществлении купли-продажи недвижимости, существует большой риск обмана, как со стороны продавца, так и покупателя. После регистрации права собственности покупатель может отказаться от оплаты, и в таком случае не избежать судебного разбирательства для того, чтобы вернуть свое имущество. Так же существует вероятность поддельных купюр.

В случае если решено осуществить наличный расчет, наилучшим вариантом будет нотариальное удостоверение сделки и осуществление расчета в присутствии нотариуса, чтобы иметь возможность в случае возникновения каких-либо притязаний, доказать факт передачи денежных средств.

Безналичный расчет (банковский перевод). Такой вид расчета наиболее безопасный, так как в любое время возможно доказать факт получения денежных средств продавцом. В таком случае, следует производить расчет после заключения договора купли-продажи и до осуществления регистрации права собственности, т.к. в случае если регистрация будет произведена, продавец рискует остаться как без имущества, так и без оплаты по договору.

Подготовлено
Юристом «Артюшенко и партнеры»
Орловой Алиной