Квартира в ипотеку: сроки окупаемости при сдаче в аренду

Покупая квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, собственник в первую очередь задумывается: как быстро она себя оправдает. Это абсолютно логично, ведь с учетом инфляции и роста уровня жизни деньги теряют ценность. Поэтому понимание сроков окупаемости помогает выбрать правильный тип объекта, определить его стоимость и решить, какой вариант аренды будет выгоднее.

Формула расчета

Полагаться исключительно на интуицию в вопросах финансов не стоит. Особенно когда речь идет о покупке квартиры в ипотеку. Вместе с недвижимостью будущий владелец получает и обязательства перед банком. А невыполнение этих обязательств может привести даже к потере имущества.

Чтобы избежать ошибок, нужно заранее рассчитать доходность и окупаемость жилья. Делается это по простой формуле:

• Срок окупаемости равен стоимости покупки, делённой на размер чистой годовой прибыли.
• Доходность рассчитывается делением чистой годовой прибыли на стоимость объекта.

Эти показатели помогают ещё на этапе сделки оценить перспективы и сделать взвешенный выбор.

Однако здесь есть нюансы. Спрогнозировать чистую прибыль сложно. Следует учитывать возможные простои квартиры, снижение арендной платы, непредвиденные ремонты или дополнительные траты. Более того, доход может меняться и в зависимости от сезонности. Особенно это актуально для курортных городов, где наплыв арендаторов напрямую связан со временем года.

Какое жильё востребовано

Следующий вопрос, который волнует инвестора: какое жильё лучше сдаётся и в каком формате.

Статистика показывает, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 45–60 м². Это оптимальный вариант по цене и удобству для арендаторов.

Если сравнивать краткосрочную и долгосрочную аренду, оба формата имеют свои плюсы. Посуточная сдача может приносить в среднем на 60% больше прибыли. При этом амортизация мебели и техники остаётся относительно низкой. Однако есть минус — постоянный поиск новых клиентов. В реальности посуточная квартира заполняется лишь на 20–25 дней в месяц.

Долгосрочная аренда приносит меньше дохода, но даёт стабильность. Например, в Астане краткосрочная аренда квартиры может приносить 240 000–305 000 тенге в месяц. При долгосрочной аренде доход составит около 200 000 тенге. Разница заметна, но спокойствие при наличии постоянных жильцов тоже ценно. Важно учитывать, что с дохода всё равно нужно уплачивать налог.

Сроки окупаемости

Если рассматривать ипотеку, то для эффективной окупаемости ставка должна быть не выше 18%, при уровне инфляции до 20%. В этом случае окупаемость квартиры составит примерно 8–12 лет. Всё зависит от типа объекта, его загруженности и расходов на содержание.

Интересный момент: иногда выгоднее брать несколько квартир в ипотеку, чем одну за наличный расчёт. Тогда арендные платежи полностью покрывают ежемесячные выплаты банку. При этом со временем стоимость аренды растёт, а ипотека остаётся фиксированной. В результате владелец получает дополнительный доход, а в будущем может выгодно продать объекты.

Стоит ли инвестировать

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из самых безопасных. Конечно, нужно внимательно изучать условия ипотеки и грамотно подбирать жильё. Но при правильном подходе квартира не только окупится, но и принесёт стабильный доход.

Поэтому не стоит бояться инвестиций. Главное — рассчитать все риски и проявить организаторские способности в управлении объектом. Тогда квартира в ипотеку станет не обузой, а надёжным источником прибыли.