Өнеркәсіптік нысанды тек бір шаршы метрінің құны бойынша бағалауға болмайды. Бағасы төмен база электрмен жабдықтау жүйесіне, жөндеуге және кірме жолдарға қомақты қаражат салуды талап етуі мүмкін. Ал желілерге қосылған әрі жұмысқа дайын қымбатырақ зауыт кейде тиімдірек болады. Сондықтан өндірістік базаның өтелімділігін инвестициялардың толық көлемін, болашақ табысты және ықтимал бос тұру кезеңдерін ескере отырып есептеу қажет.
Нысанның нақты құны неден қалыптасады
Алдымен сатып алу бағасын емес, инвестициялардың жалпы көлемін анықтау керек. Жылжымайтын мүлік құнынан бөлек, есепке мәмілені рәсімдеу, техникалық тексеру, ғимараттарды жөндеу, жабдықтарды жаңғырту және коммуникацияларды қосу шығындары енгізіледі.
Өнеркәсіптік нысан үшін мыналар ерекше маңызды:
— қолжетімді электр қуаты;
— қуатты арттыру құны;
— су, кәріз, газ және жылу жүйелерінің болуы;
— шатырдың, едендер мен аралық жабындардың жағдайы;
— инженерлік желілердің жарамдылығы;
— жүк көліктерінің кіріп-шығу мүмкіндігі;
— теміржол тұйығының болуы;
— жер учаскесінің нысаналы мақсаты;
— өрт және экологиялық қауіпсіздік талаптары.
Мысалы, өндірістік базаның бағасы 450 млн теңге болсын. Жөндеуге тағы 35 млн теңге, электрмен жабдықтауды күшейтуге 20 млн теңге, ал рәсімдеу мен іске қосуға дайындауға 5 млн теңге қажет болады. Нәтижесінде инвестициялардың нақты көлемі 510 млн теңгені құрайды.
Кейінгі есептеулерде дәл осы соманы пайдалану қажет.
Көлік қоятын орынды қалай таңдап, сатып алғаннан кейін өкінбеуге болады
Инвестициялардың қайтарылу мерзімін қалай есептеуге болады
Егер нысан жалға беру үшін сатып алынса, алдымен таза жылдық табыс анықталады. Жалға беруден түсетін кірістен салықтарды, коммуналдық төлемдерді, күзет, жөндеу, аумақты күтіп ұстау шығындарын және ықтимал бос тұру кезеңдерін шегеру қажет.
Негізгі формула:
Өтелу мерзімі = инвестициялардың жалпы көлемі ÷ таза жылдық табыс.
Өндірістік кешенді айына 6 млн теңгеге жалға беруге болады делік. Жылдық кіріс 72 млн теңгені құрайды.
Бұл ретте күтіп ұстау, салықтар мен ағымдағы жөндеу шығындары 12 млн теңгеге жетеді. Сонымен қатар бір айлық ықтимал бос тұруға тағы 6 млн теңге қарастырған жөн.
Таза жылдық табыс 54 млн теңгені құрайды. 510 млн теңге инвестиция салынған жағдайда нысан шамамен 9,4 жылда өтеледі.
Алайда бір ғана есеп жеткіліксіз. Үш сценарий дайындаған дұрыс.
Оптимистік сценарий: нысан тұрақты түрде жалға берілген, жалдау ақысы біртіндеп өседі, ірі жөндеу қажет емес.
Базалық сценарий: нысанның жүктемесі 85–90%-ды құрайды, ал шығындар болжанған деңгейде қалады.
Теріс сценарий: нысан бірнеше ай бос тұрады, қосымша жөндеуді қажет етеді немесе ірі жалға алушысынан айырылады.
Мұндай тәсіл күтілетін табысты ғана емес, жобаның қаржылық тұрақтылық қорын да көрсетеді.
Егер зауыт жеке өндіріс үшін сатып алынса, жалдау табысының орнына экономикалық әсер бағаланады. Мысалы, өндіріс көлемінің өсуі, жалдау шығындарының қысқаруы, логистикалық шығындардың төмендеуі және кәсіпорынның болашақ пайдасы ескеріледі.
7 қате жер телімін сатып алу кезінде: ақшаны жоғалтпай, тосынсыйсыз жерді қалай таңдауға болады
Табыстылыққа қандай параметрлер әсер етеді
Тартымды қаржылық есептің өзі инвестицияның табысты болуына кепілдік бермейді. Нысан техникалық сипаттамалары бойынша сәйкес келмеуі немесе кейін оны сату тым қиын болуы мүмкін.
Өнеркәсіптік жылжымайтын мүліктің табыстылығына орналасқан жері мен көлік қолжетімділігі айтарлықтай әсер етеді. Ірі тасжолдың жанындағы өндірістік база логистикалық компанияларды қызықтыруы мүмкін. Жеке қосалқы станциясы бар зауыт энергияны көп қажет ететін өндіріс үшін қолайлы. Ал теміржол тұйығы бар нысан шикізат пен дайын өнімнің үлкен көлемін тасымалдайтын кәсіпорындарға тиімді болады.
Кешенді бірнеше жалға алушы арасында бөлу мүмкіндігі де маңызды. Жеке цехтар, қоймалар мен әкімшілік үй-жайлар меншік иесінің бір компанияға тәуелділігін төмендетеді.
Мәміле жасамас бұрын мыналарды тексеру қажет:
— жер мен ғимараттардың құжаттары;
— ауыртпалықтар мен сот дауларының болуы;
— нақты аумақтардың құжаттарға сәйкестігі;
— жер учаскесін рұқсат етілген мақсатта пайдалану;
— желілерге қосылудың техникалық шарттары;
— санитарлық және экологиялық шектеулер;
— қайта жаңарту немесе кеңейту мүмкіндігі;
— егер жабдық бағаға кірсе, оның техникалық жағдайы.
Нысанның өтімділігін де бағалау қажет. Тар бағытта мамандандырылған кәсіпорынды сату немесе басқа мақсатқа бейімдеу қиынырақ. Әмбебап өндірістік және қойма үй-жайлары әдетте сатып алушылардың кең ауқымын қызықтырады.
Неге пәтеріңіз сатылмай жатыр және оны қалай түзетуге болады
Homsters дайын есепке сай нысанды табуға қалай көмектеседі
Бюджет пен қолайлы өтелу мерзімі анықталғаннан кейін нақты өндірістік база немесе зауыт іздеуге көшуге болады. Homsters қосымшасы жобаның қаржылық және техникалық талаптарына сәйкес келмейтін ұсыныстарды бірден алып тастауға көмектеседі.
Сүзгілерде өңірді, жер учаскесінің ауданын және баға аралығын көрсетуге болады. Соның арқасында инвестор көлемі жағынан сәйкес келетін және белгіленген бюджеттен аспайтын нысандарды көреді.
Жеке сүзгі арқылы қажетті коммуникацияларды таңдауға болады:
— электр қуаты;
— су;
— газ;
— кәріз;
— жылыту;
— желдету.
Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік үшін бұл негізгі параметрлердің бірі. Қажетті инженерлік жүйенің болмауы іске қосу шығындарын арттырып, бастапқы өтелу мерзімін едәуір өзгертуі мүмкін.
Сонымен қатар Homsters арқылы мынадай нысандарды бөлек іздеуге болады:
— жеке қосалқы станциясы бар;
— теміржол тұйығы бар;
— тікелей меншік иелерінен ұсынылған;
— фотосуреттері бар;
— комиссиясыз.
Хабарландыру мәтіні бойынша іздеу мүмкіндігі де қолжетімді. Оның көмегімен цех, қойма, әкімшілік корпус, кран-балка, төбе биіктігі, жүк қақпалары немесе басқа қажетті сипаттамалар туралы мәліметтерді табуға болады.
Сүзгілер тек бағаны ғана бағалауға мүмкіндік бермейді. Инвестор бірнеше нысанның жер аумағын, коммуникацияларын, көлік инфрақұрылымын және қосымша мүмкіндіктерін салыстыра алады.
Одан кейін таңдалған нұсқаларды қаржылық модельге енгізуге болады. Әр нысан бойынша сатып алу құны, қажетті инвестициялар, болжамды табыс және қаражаттың қайтарылу мерзімі жеке есептеледі.
Homsters техникалық тексеру мен заңдық сараптаманы алмастырмайды. Алайда қосымша бастапқы іздеуді жеделдетуге, сәйкес келмейтін ұсыныстардың санын азайтуға және алдын ала дайындалған есеп талаптарына сай нысандарға назар аударуға көмектеседі.
Үй сатып алғандағы жасырын шығындар: мәміледен кейін артық төлемеудің жолы
Салмақты шешім
Өндірістік база немесе зауыт сатып алу кешенді бағалауды талап етеді. Жылжымайтын мүліктің бағасын ғана емес, жөндеу, коммуникациялар, күтіп ұстау, бос тұру және нысанды одан әрі дамыту шығындарын да ескеру маңызды.
Алдымен инвестор қаржылық модель құрады, содан кейін міндетті техникалық параметрлерді анықтайды. Тек осыдан кейін нысан іздеуге көшеді. Homsters бұл талаптарды іс жүзінде қолдануға және қолайлы ұсыныстарды жылдам табуға көмектеседі.
Дұрыс есептеу, ыңғайлы іздеу және нысанды кәсіби тексеру өндірістік базаның өтелімділігін дәлірек анықтауға әрі мәміледен кейінгі күтпеген шығындардың қаупін азайтуға мүмкіндік береді.
