Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу – ең алдымен тұрақты табыс әкелуі тиіс инвестиция. Сондықтан мәміле жасамас бұрын нысанның тек құнын ғана емес, оның өтелімділігін де алдын ала бағалау маңызды. Бұл салынған қаражаттың қаншалықты жылдам қайтарылатынын түсінуге мүмкіндік береді. Мұндай талдау негізсіз шығындардың алдын алуға, бірнеше нұсқаны өзара салыстыруға және инвестициялық әлеуеті жоғары нысанды таңдауға көмектеседі.
Көптеген сатып алушылар тек нысанның бағасына немесе болжамды жалдау ақысының мөлшеріне ғана назар аударады. Алайда мұндай тәсіл болашақ табыстылықты объективті бағалауға мүмкіндік бермейді. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің өтелімділігіне бірден бірнеше фактор әсер етеді: нысанның орналасуы, сұраныс деңгейі, қосымша шығындар, өтімділігі және ауданның даму перспективалары. Тек жан-жақты талдау ғана сатып алудың шынымен тиімді болатынын анықтауға мүмкіндік береді.
Жаңа тұрғын үйдегі бірінші немесе соңғы қабат: қайсысын таңдаған дұрыс?
Таза табысты есептеуден бастаңыз
Алғашқы қадам – болашақ табысты бағалау. Бұл ретте жалдау төлемдерінің жалпы сомасын емес, барлық міндетті шығындарды шегергеннен кейін қалатын таза пайданы есепке алған жөн.
Есептеу кезінде салықтарды, коммуналдық және пайдалану шығындарын, инженерлік жүйелерге қызмет көрсету шығындарын, сақтандыруды, ықтимал жөндеу жұмыстарын, басқарушы компанияның қызмет ақысын, сондай-ақ жалға алушылардың уақытша болмау ықтималдығын алдын ала ескерген дұрыс. Көп жағдайда дәл осы шығындар нақты табыстылықтың бастапқы күтілген деңгейден төмен болуына себеп болады.
Мысалы, коммерциялық нысан ай сайын бірнеше жүз мың теңге табыс әкелуі мүмкін. Алайда барлық шығындар шегерілгеннен кейін таза пайда айтарлықтай азаяды. Соған сәйкес инвестицияның өтелу мерзімі де ұзарады. Сондықтан тәжірибелі инвесторлар әрдайым жалдау ақысының мөлшеріне ғана емес, нақты ақша ағындарына сүйеніп талдау жүргізеді.
Тұрғын үй класына қарай жаңа құрылысты қалай таңдап, артық төлемеуге болады
Орналасқан жер табысқа тікелей әсер етеді
Тіпті сапалы жөндеуі бар заманауи нысанның өзі әрдайым тиімді инвестиция бола бермейді. Егер ол іскерлік белсенділігі төмен немесе әлеуетті клиенттер ағыны жеткіліксіз ауданда орналасса, сенімді жалға алушы табу әлдеқайда қиын болады.
Сондықтан коммерциялық жылжымайтын мүлікті таңдағанда ауданның қазіргі жағдайын ғана емес, оның болашақ даму мүмкіндіктерін де бағалау қажет. Жаңа тұрғын үй кешендерінің салынуы, көлік инфрақұрылымының дамуы, бизнес-орталықтардың, сауда нысандары мен әлеуметтік мекемелердің ашылуы аумақтың тартымдылығын біртіндеп арттырады. Соның нәтижесінде коммерциялық нысандарға деген сұраныс өседі, жылжымайтын мүліктің құны жоғарылайды және жалдау бағасы да артады.
Сонымен қатар ыңғайлы кіреберіс жолдардың болуы, автотұрақтың қарастырылуы, нысанның көшеден жақсы көрінуі және жаяу жүргіншілер ағынының қарқындылығы да маңызды рөл атқарады. Бизнестің көптеген түрлері үшін дәл осы факторлар нысанды таңдауда шешуші мәнге ие.
Бизнеске арналған өндірістік базаны қалай дұрыс таңдап, қателеспеуге болады
Нысанның өтімділігін алдын ала бағалаңыз
Коммерциялық жылжымайтын мүлік тек бүгін ғана табыс әкеліп қоймай, болашақта да өз құнын сақтауы тиіс. Сондықтан нарықтағы жағдай өзгерген жағдайда нысанды қаншалықты оңай сатуға немесе қайтадан жалға беруге болатынын алдын ала бағалау маңызды.
Бірнеше бизнес бағытына бірдей қолайлы әмбебап нысандар ең өтімді болып саналады. Жеке кіреберістің болуы, еркін жоспарлау, жақсы көлік қолжетімділігі және тиімді орналасуы әлеуетті сатып алушылар мен жалға алушылардың санын айтарлықтай арттырады. Соның арқасында нысанның ұзақ уақыт бос тұрып қалу қаупі азайып, инвестицияның сенімділігі артады.
Пәтерді сатып алмас бұрын оның өтімділігін қалай бағалауға болады
Болашақтағы барлық шығындарды ескеріңіз
Коммерциялық нысанды сатып алу кезінде көптеген инвесторлар тек мәміле құнына ғана назар аударады. Алайда құжаттар рәсімделгеннен кейін де өтелімділікті есептеу кезінде міндетті түрде ескерілуі тиіс қосымша шығындар пайда болады.
Кейбір жағдайларда нысан жөндеуді, қайта жоспарлауды немесе болашақ жалға алушының талаптарына сай бейімдеуді қажет етуі мүмкін. Бұдан бөлек, мәмілені тіркеу, құжаттарды рәсімдеу, инженерлік коммуникацияларға қызмет көрсету, нысанды жарнамалау және оны мерзімді түрде жаңарту шығындары да туындайды. Егер осы шығындардың барлығы алдын ала қаржылық модельге енгізілсе, табыстылықты бағалау әлдеқайда нақты әрі шынайы болады.
Мәміле жасамас бұрын: проблемалы жер учаскесін сатып алмаудың басты тексерістері
