Оценка недвижимости в Казахстане - что нужно знать рядовому гражданину
Среди перечня услуг, предлагаемых оценщиками, оценка домов, квартир и другой недвижимости наименее популярна. Однако с начала приватизации, она, все-таки, пользуется спросом. Сегодня эта сфера недостаточно усовершенствованна. Поэтому велик риск возникновения проблем как у клиентов, так и оценщиков.
По информации палаты оценщиков Караганды, в 98% случаев экспертиза и оценка недвижимости связаны с оформлением кредита под залог недвижимого имущества. Остальные 2% приходятся на сделки купли-продажи, когда нужно определить стоимость объекта страхования. Алматы и столица показывают другую статистику. В этих городах развит строительный рынок и поэтому оценка домов в первую очередь нужна крупным застройщикам. Они обращаются в агентство по оценке недвижимости, чтобы обосновать цену возводимого жилья в определенном районе, а также приравнять ее к рыночным ценам.
Заказная оценка недвижимости — истоки пагубного явления
Оценка недвижимости это лицензированный вид деятельности. Несмотря на намерения правительства перевести оценку на саморегулирование, пока что требуется получить лицензию. Именно она вызывает много вопросов. Например, многие отмечают, что в Казахстане лицензия выдается только по 2 направлениям — «интеллектуальная собственность» и «недвижимость и оборудование». Хотя недвижимость никак не связана с оборудованием. Это два разных направления. Еще один момент — лицензия на оценку недвижимости бессрочная. То есть человек с такой бумагой, который не работал много лет и утратил квалификацию, по закону, все равно эксперт по оценке недвижимости.
Кроме того, вызывает возмущение необходимость получения лицензии как физическим, так и юридическим лицам. Но, по закону в составе юрлица должно быть 2 физических лица. Напрашивается вопрос, зачем юридическому лицу получать разрешение, если оно уже есть у физлиц.
Выделяется и другой недостаток — действие лицензии на всей территории страны. По действующему законодательству каждый оценщик недвижимости может приехать в любой населенный пункт и развернуть деятельность даже без знания местного рынка недвижимого имущества. Здесь есть большие риски проведения некачественной либо заказной оценки.
Таким образом, профессия оценщика в Казахстане требует лишь наличия лицензии. Сейчас достаточно часто лицензию получают для работы с конкретными заказчиками. Подобная ситуация привела к ужесточению конкуренции. Сегодня оценщики соглашаются на любые условия клиентов, что приводит к процветанию заказной оценки.
Банкам закон не писан
Как правило, оценку проводят только в случае крайней необходимости. Одной из таковых служит оценка квартиры для банка. Согласно закону об ипотеке, заемщику дается право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет узкий круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент. Обычно люди выполняют пожелание банка и отправляются к нужному оценщику. Некоторые заемщики сами выбирают оценщика. Но банк предъявленный отчет может и не принять. В данном случае оформление кредита может затянутся. Стоит отметить, что проверка антимонопольным агентством банковских учреждений подтвердила наличие договоренности между филиалами ряда банков и конкретными оценочными фирмами.
За оценку квартиры в Караганде берут от 1 500 до 15 000 тенге. Для большинства людей независимая оценка недвижимого имущества — очередная бюрократическая проволочка. Поэтому они стремятся найти оценщика подешевле. Однако за минимальную цену работают только самостоятельные оценщики либо маленькие фирмы, которые не имеют даже офиса. Часто такой оценщик недвижимости является недавним студентом.
Между тем в АО «Темірбанк» утверждают, что они принимают отчет любого оценщика, как это и положено по закону. Но еще нужна экспертиза отчета оценщика с проведением осмотра имущества сотрудниками банка. Если банк столкнулся с неизвестным ему оценщиком, прежде всего, он запрашивает у региональной палаты выписку из реестра по данной компании. Затем отчет проверяют на соответствие законодательству, достоверность, адекватность и т.д. При обнаружении ошибок документ отправляется на доработку.
анковское учреждение обращает внимание на право не принимать отчет об оценке. Тому есть несколько причин:
— отсутствие компании в составе региональной палаты оценщиков;
— отсутствие договора страхования ответственности оценщика;
— оценочная фирма не имеет лицензии на проведение оценки этого вида недвижимости.
Представители банка также рассказали об особенностях выдачи кредитов под залог недвижимости. На первом этапе предлагаемое имущество проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита. Что касается оценочных фирм, то здесь банк работает по двум направлениям.
1. Банк выступает заказчиком оценки и самостоятельно оплачивает данную услугу. В этом случае он сам определяет независимого оценщика.
2. Оценку заказывает клиент банка. Он выбирает компанию и оплачивает услугу. В данной ситуации банк не ограничивает выбор клиента.
Стоит отметить, что банки при рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости применяют скидку (дисконт). В нее закладываются риски. По квартирам размер скидки колеблется от 10 до 30%. Например, оценщик дает рыночную стоимость квартиры 40 000 долларов США, а банковский дисконт 20%. Тогда залоговая стоимость недвижимости составит 32 000 долларов США. То есть размер кредита под залог квартиры не превысит 32 000 долларов США.
Перспективы саморегулирования
Согласно правительственной программе, к 2020 году оценочная деятельность должна перейти на саморегулирование. Палатам передадут функции контроля за оценщиками, а надзор за палатами останется за государством в лице департаментов юстиции. Таким образом государство уменьшит расходы на регулирование, палаты станут эффективным контролирующим органом и смогут развивать рынок оценки недвижимости, что сделает профессию оценщика в Казахстане более серьезной.
Сегодня государственные органы контролируют оценщиков нормативно. Так как оценка недвижимости это обычная предпринимательская деятельность, ее проверка осуществляется раз в 3 года. И чтобы предприниматель не нарушал, без сигнала извне, вмешиваться в деятельность нельзя, говорит один из сотрудников департамента юстиции Карагандинской области. Он поддерживает введение саморегулирования и единого стандарта оценки, учитывающего особенности территориального плана каждой области.
Чиновник также сообщает об актуализации базы данных недвижимости. В нее хотят внести максимум сведений по БИН (юрлица) и ИИН (физлица). С информацией, представленной в базе, можно ознакомиться на сайте правительства. Но для этого нужно знать БИН либо ИИН.
Что советуют эксперты?
1. Приобретая недвижимость важно отобразить в договоре купли-продажи ее реальную цену. Это поможет в случае возмещения стоимости недвижимости через суд.
2. Договор с оценщиком лучше заключать в его офисе.
3. Оценщик должен быть зарегистрирован в местной палате.
4. Оценивать арендованные участки земли имеет право оценщик, у которого есть генеральная лицензия на оценку недвижимости либо лицензия на нематериальные активы.
5. Планировка оцениваемой недвижимости должна соответствовать техпаспорту. Изменения в планировке должны отображаться в документах. Оценщик обязан указывать факт перепланировки.
Как оценивается недвижимость?
Существует 3 метода оценки:
— сравнительный;
— доходный;
— затратный.
Большинство оценщиков Караганды применяют сравнительный метод, если требуется оценка домов или квартир. Однако не для всех такая процедура оценки недвижимости приемлема. Дело в том, что оценщики опираются на газетную информацию. Но в газеты часто дают объявления с завышенными ценами. Причем делают это агентства недвижимости. Кроме того, объявление о продаже недвижимости может быть просто «уткой». Поэтому без ознакомления с точными сведениями о сделках купли-продажи оценщик квартир не сможет указать их реальную стоимость. Решает проблему единая база недвижимости, которая будет доступна как риэлторам, таки и оценщикам. Однако, без содействия государственных органов ее формирование невозможно.
