Отчуждение приватизированного жилья: юридические тонкости
Кампания, в рамках которой граждане Казахстана приватизируют объекты недвижимости, ведется уже давно. Однако это не означает, что все ознакомлены с нюансами этого процесса – по-прежнему возникают вопросы в процессе реализации права на приватизацию. Владелец квартиры, находящейся в государственной собственности, может обратить ее в частную собственность – если вы этого еще не сделали, поспешите.
Чтобы понять, кто является собственниками приватизированной квартиры, необходимо получить соответствующую выписку. Это сделать необходимо, так как у граждан ошибочно возникает мнение, что только лицо, вселенное в государственную собственность на основании ордера и приватизировавшее ее, является единоличным собственником. На деле их может оказаться гораздо больше.
К понятию о приватизации
Рассмотрим, что представляет собой с юридической точки зрения приватизация. Это процесс, результатом которого является переход права собственности на жилье от публичной к частной. Проживающее законно в квартире лицо с согласия всех лиц, проживающих там же и достигших совершеннолетия, может приватизировать квартиру. Получение права на приватизированную квартиру дает возможность продавать ее и осуществлять другие действия по определению ее дальнейшей юридической судьбы. Согласно смысле норм закона «О жилищных отношениях» и ГК, приватизированное жилье становится объектом общей совместной собственности.
Сделки по отчуждению жилья
На практике договоры купли-продажи квартир часто становятся объектами разногласий, когда оказывается, что на жилье могут претендовать несколько лиц. Чтобы понять, как правильно купить долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности, необходимо проконсультироваться с юристом.
Единственным источником данных о том, кто же все же является собственником квартиры, является правоустанавливающий документ. Вопросы о том, как продать приватизированную квартиру, часто возникают в случаях, когда один из сособственников не проживает там или покинул страну. Все эти основания не являются достаточными для приостановления или прекращения права собственности, так как оно гарантируется конституционными нормами и является незыблемым. Можно ли продать приватизированную квартиру при отсутствии согласия другого собственника – ответ будет утвердительным в том случае, если вы реализуете свою долю при том условии, что она заранее выделена и обособлена. Формы сособственности тоже могут быть разными.
При разрешении вопроса о том, как необходимо поделить квартиру, какой будет порядок пользования ею, можно обратиться к нотариусу, который зафиксирует общее согласие в письменном виде. Хотя формально допускается и простая письменная форма, лучше все же закрепить его нотариально, впоследствии зарегистрировав акт в органах юстиции. Пост-фактум каждому сособственнику будет выдан акт, в котором отражен объем его правомочий относительно жилья.
Если приватизированная квартира стала объектом разногласий, равно как и порядок пользования ею, то вы можете обратиться в судебную инстанцию, которая установит справедливый порядок пользования. Это же относится и к выделению долей. Если изначально доли сторон являются общими, то судебная инстанция исходит из того, что они являются равными абсолютно для всех. Юридически допускается корректировка размера доли в том случае, если один из сособственников предпринял шаги по существенному улучшению помещения. Однако бремя доказывания в суде этого лежит на нем. Суд оценит представленные им доказательства и примет решение, обоснованы ли его претензии на увеличение доли в общей совместной собственности. Как только судебное решение будет получено, оно также должно быть зарегистрировано в органах юстиции.
С данным материалом у вас должно остаться меньше вопросов о том, что такое приватизированная квартира, однако вопросы о наследовании и купли-продаже все еще предстоит раскрыть.
Право на определение дальнейшей юридической судьбы объекта
Правомочие на распоряжение имуществом, как структурный элемент права собственности, предполагает возможность продать жилье, подарить, обменять и так далее. Но если объект находится в общей собственности, необходимо получить от других сособственников согласие на это. Впрочем, продажа приватизированного жилья все равно может быть осуществлена. Собственник доли для этого должен предложить другим сособственникам возможность купить часть. Если они отказываются приобретать долю в рамках реализации преимущественного права покупки, то впоследствии сособственник может продать свою часть. Предложение по продаже доли оформляется нотариально в обязательном порядке. Цена, по которой доля продается третьим лицам, также не должна быть ниже той, по которой недвижимость предлагалась сособственникам. Если какой-то из этих моментов не будет учтен, впоследствии сделку можно будет оспорить в суде с высоким шансом на успех.
Особенности наследования имущества
При наследовании приватизированной квартиры доля одного из сособственников по общим правилам наследуется по закону его родственниками или лицами, указанными в завещании. Другие сособственники не имеют права на получение этой доли, как это ошибочно часто считается.
При реализации права наследования приватизированной квартиры часто возникают конфликтные ситуации. Это происходит потому, что наследниками становятся неизвестные сособственникам лица, которые въезжают в жилье, которое становится в результате настоящим полем боя, напоминающим коммунальную квартиру.
Если вы заботитесь о будущем своих родственников, лучше заранее составить завещание или договор ренты, хотя практика красноречиво демонстрирует, что даже это не всегда спасает ситуацию при возникновении конфликтов с недвижимостью. Такие объекты – лакомый кусочек для многих, поэтому конфликтующие стороны нередко не останавливаются даже перед самыми циничными средствами поддерживания конфликтов. Помните, что нетрудоспособные дети или родители с супругом, а также несовершеннолетние дети все равно обладают правом на обязательную долю в наследуемом имуществе невзирая на то, были ли они включены в список наследников наследодателем, или нет.
Покупка приватизированной квартиры требует внимательного отношения – уточните, присутствуют ли права третьих лиц на нее, есть ли гипотетическая возможность появления сособственников или юридических обременений – все это требует комплексного изучения ситуации.
Конфликты при наследовании
Право на наследство также зачастую становится причиной споров. Тут опять роль играет пресловутая обязательная доля на наследование. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, всегда узнавайте, есть ли у продавца дети, нетрудоспособные родственники и все остальные нюансы. Самостоятельно, без юридических знаний, в этих вопросах конечно же разобраться будет крайне затруднительно, поэтому на помощь всегда привлекаются профессионалы-юристы. История недвижимости крайне важна, поэтому, если даже вам кажется, что на текущем этапе заключения договора купли-продажи все обстоит идеально, все может оказаться иначе.
В Казахстане за период начиная с 1991 и заканчивая 1994 годом появилось большое количество приватизированных объектов недвижимости. Несовершеннолетние дети не отражались в документах в качестве сособственников, в результате квартиры впоследствии без проблем отчуждались тем или иным способом. Вот тут-то и начинались проблемы, в том числе и от подросших детей или их законных представителей. Сделки оспаривались, причем вполне обоснованно с юридической точки зрения. Не следует рассчитывать на общие три года как срок исковой давности, ведь становясь совершеннолетними, лица только-только приобретают право действовать от своего имени с тем, чтобы их официально включили в список сособственников жилья. Если вы не проверили ситуацию изначально и не готовы к появлению такого нового собственника квартиры, которую вы считали полностью своей, то иллюзии нужно будет рассеять. Так как жилье – это еще и ценный материальный актив, многократно и скрупулезно проверьте все нюансы при его приобретении или совершении других юридически значимых действий.
