В Казахстане кооперативы собственников квартир входят в решающий этап реформы. Теперь их роль меняется: они больше не могут управлять домами как раньше и принимать решения вместо жителей. В центре этой реформы — перерегистрация КСК, которая должна перевести старые кооперативы в новый правовой формат. Если они не успеют пройти процедуру, их могут ликвидировать через суд.
Сейчас процесс идёт очень медленно. Из 1690 зарегистрированных КСК и ПКСК в стране перерегистрацию прошли только 38 организаций. При этом времени остаётся всё меньше. Для собственников квартир это не формальность, а вопрос того, кто будет обслуживать дом, распоряжаться взносами и отвечать за состояние общего имущества.
КСК больше не решает за жильцов
Раньше КСК фактически управлял домом от имени жителей. Кооператив собирал взносы, принимал решения, нанимал подрядчиков и сам отчитывался за расходы. Такая модель часто вызывала споры. Жильцы жаловались на слабую отчётность, непонятные траты и отсутствие влияния на решения.
Теперь подход меняют. Управлять многоквартирными домами должны сами собственники через ОСИ или непосредственное совместное управление. А КСК после перерегистрации становится уже не формой управления, а исполнителем. То есть кооператив может обслуживать дом, но только по решению собственников.
Проще говоря, КСК превращается в сервисную организацию. Он может убирать подъезды, следить за инженерными сетями, организовывать ремонт, готовить сметы и выполнять другие работы. Однако решения о деньгах, тарифах и приоритетах должны принимать владельцы квартир.
Такой формат должен сделать управление домами прозрачнее. Жильцы смогут видеть, за что платят, какие работы провели и почему именно такие расходы заложили в тариф.
Почему старую систему решили изменить
КСК появились в Казахстане ещё в 1990-е годы и долго оставались привычной моделью управления домами. Но со временем у этой системы накопилось много проблем. Особенно остро жители поднимали вопрос контроля за деньгами.
Многие собственники не понимали, куда уходят ежемесячные взносы. В одних домах не хватало ремонта, в других годами откладывали работы по подъездам, крышам, подвалам и коммуникациям. При этом сами жильцы часто оставались в стороне и воспринимали себя не совладельцами дома, а просто получателями услуг.
Новая модель делает акцент именно на ответственности собственников. Дом — это не только квартира за дверью. Это также крыша, лифт, подъезд, трубы, двор и другие общие части здания. Поэтому жильцы должны участвовать в выборе формы управления и контролировать исполнителей.
Что нужно сделать жильцам
Сначала собственники должны выбрать законную форму управления домом. Сейчас основных вариантов два: ОСИ или непосредственное совместное управление. Для этого нужно провести собрание и принять решение большинством.
ОСИ подходит тем домам, где жители хотят создать юридическое лицо и открыть счета именно на своё объединение. Это даёт больше контроля за деньгами. Текущие взносы и накопления на капитальный ремонт проходят через счета дома, а не сторонней организации.
Непосредственное совместное управление возможно без создания юридического лица. Для небольших домов это может быть проще. Но если в доме больше 36 квартир, обычно требуется привлечь сервисную организацию. Ею может стать управляющая компания или КСК, который прошёл перерегистрацию.
Именно на этом этапе перерегистрация КСК становится важной для самих кооперативов. Если они хотят продолжить работу, им нужно подтвердить новый статус и действовать уже как субъект сервисной деятельности.
Льготная ипотека подогревает рынок: почему квартиры дорожают
Как изменится работа кооперативов
После перерегистрации КСК должен работать по более понятным правилам. Он не сможет просто собирать деньги и распоряжаться ими на своё усмотрение. Кооперативу придётся показывать собственникам, какие работы нужны дому, сколько они стоят и почему именно такой тариф предлагают утвердить.
Также КСК должен проводить инвентаризацию общего имущества. В этот перечень входят подъезды, крыши, подвалы, чердаки, лифты, инженерные сети и другие элементы дома. После осмотра нужно составлять дефектные акты, планировать ремонт и готовить смету.
Кроме того, кооператив обязан отчитываться о выполненных работах. Для жителей это важное изменение. Они смогут требовать не общие обещания, а конкретный отчёт: что сделали, когда сделали, сколько это стоило и кто принял работу.
Ещё одно требование касается кадров. В кооперативе должен быть специалист с сертификатом управляющего многоквартирным домом. Это должно повысить профессиональный уровень тех, кто отвечает за обслуживание жилья.
Почему КСК не спешат проходить процедуру
Темпы реформы остаются низкими по нескольким причинам. Во-первых, многое зависит от активности самих жильцов. Именно собственники должны собираться, обсуждать форму управления и принимать решения. Но во многих домах люди не готовы тратить на это время.
Во-вторых, часть председателей КСК не соответствует новым требованиям. Теперь руководитель кооператива должен быть собственником жилья в одном из домов, на базе которых регистрируется КСК. Если прежний председатель живёт в другом месте, кооперативу нужно искать новое решение.
В-третьих, не везде хватает сертифицированных специалистов. Для получения сертификата нужно пройти тестирование и соответствовать квалификационным требованиям. Для небольших кооперативов это может стать дополнительной сложностью.
Есть и организационные проблемы. Некоторые дома уже создавали ОСИ, потом продолжили работать через КСК, а теперь не всегда понимают, какая форма управления у них действует фактически. Поэтому перед перерегистрацией нужно привести документы в порядок.
Что будет с теми, кто не успеет
Если КСК не пройдёт перерегистрацию, он не сможет легально работать в прежнем формате. После обращений собственников жилищная инспекция может инициировать ликвидацию через суд.
Однако этот процесс вряд ли будет быстрым. У многих кооперативов есть долги, должники, незавершённые обязательства и спорные вопросы. Поэтому ликвидация может растянуться. Но продолжать работу «как раньше» такие организации всё равно не смогут.
Для жильцов главный риск — остаться без понятной системы управления. Если собственники не выберут ОСИ, НСУ или сервисную организацию, дом может попасть в подвешенное состояние. Тогда жилищной инспекции придётся искать временного управляющего. Но не каждая компания захочет брать старый дом с минимальным тарифом и большим объёмом проблем.
Поэтому пассивность может обернуться для жителей не меньшими трудностями, чем сама реформа.
Более 800 семей в Алматы получат долгожданные арендные квартиры
Что важно понять собственникам
Реформа КСК касается не только председателей и документов. Она напрямую влияет на каждого владельца квартиры. От решения жителей зависит, кто будет обслуживать дом, кто получит доступ к счетам, как будут утверждать тарифы и кто станет отвечать за ремонт.
Собственникам стоит не ждать, пока вопрос решит кто-то другой. Нужно узнать, какая форма управления действует в доме, проходил ли КСК перерегистрацию, есть ли ОСИ или НСУ, кто распоряжается взносами и как жильцы получают отчёты.
Чем раньше дом определится с управлением, тем меньше риск столкнуться с хаосом после дедлайна. Новый формат может дать жильцам больше контроля, но только при условии, что они сами включатся в процесс.
В итоге перерегистрация КСК становится проверкой не только для кооперативов, но и для собственников. Если жители хотят прозрачных расходов, понятного ремонта и реального влияния на свой дом, им придётся участвовать в управлении, а не просто оплачивать квитанции.
Читайте также: Недвижимость в Казахстане может подешеветь: правда или миф
Все актуальные новости из сферы недвижимости доступны в приложении Homsters
