Покупатель накопил деньги на квартиру, но перед оформлением ипотеки возникает вопрос: направить почти всю сумму на первоначальный взнос или оставить часть средств на ремонт, мебель и расходы после переезда. Чем больше собственных денег вложено в покупку, тем меньше потребуется занимать у банка. Однако остаться после сделки без финансового запаса тоже не всегда разумно.
Единого решения для всех покупателей нет. Многое зависит от ипотечной программы, состояния квартиры, размера накоплений и будущих расходов. Поэтому перед сделкой полезно рассчитать не только ежемесячный платёж, но и сумму, которая останется после покупки жилья.
Что даёт большой взнос
Главное преимущество очевидно: чем больше покупатель оплачивает самостоятельно, тем меньше денег необходимо брать в кредит.
Например, квартира стоит 40 млн тенге. Если собственных средств 10 млн, потребуется финансирование оставшейся части стоимости. Если покупатель может направить на приобретение уже 15 млн тенге, необходимая сумма займа сокращается ещё на 5 млн.
При одинаковых остальных условиях меньшая сумма кредита означает меньшую долговую нагрузку. Кроме того, сокращается сумма, на которую банк начисляет проценты.
Однако ипотечные программы в Казахстане работают по разным правилам. Поэтому нельзя просто выбрать любой размер взноса.
Например, по актуальным условиям программы «Наурыз» Отбасы банка первоначальный взнос составляет от 20% суммы займа. При покупке первичного жилья в чистовой отделке минимальный порог снижается до 10%. Максимальная сумма займа, включая средства на ремонт, достигает 36 млн тенге в Алматы и Астане и 30 млн тенге в остальных регионах.
У классического жилищного займа Отбасы банка действует другая система. Для его получения необходимо копить на депозите не менее трёх лет, накопить 50% договорной суммы и достичь оценочного показателя не менее 16. Ставка по жилищному займу составляет от 3,5% до 5% годовых.
Таким образом, сначала необходимо выбрать ипотечный продукт и изучить его условия. Только после этого можно определять оптимальный размер собственных вложений.
Как стать грамотным риелтором: что нужно знать и уметь в 2026 году
Почему не всегда стоит отдавать все накопления
Большой первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, но покупка квартиры редко заканчивается одним платежом продавцу.
Даже жильё с ремонтом может потребовать дополнительных расходов. После переезда приходится покупать мебель и бытовую технику, менять отдельные элементы отделки, оплачивать переезд и решать другие бытовые вопросы.
В квартире с черновой отделкой затраты значительно выше. Потребуются строительные материалы, сантехника, двери, освещение, работа мастеров и другие расходы.
Поэтому перед увеличением взноса стоит посчитать, сколько денег останется после сделки.
Если все накопления уйдут на покупку, а через месяц семье потребуется потребительский кредит на ремонт и мебель, первоначальная экономия может потерять часть смысла. Условия такого займа могут оказаться менее выгодными, чем условия жилищного кредита.
Кроме того, желательно сохранить финансовый резерв. Ипотечный платёж становится регулярным обязательством на годы, а непредвиденные расходы после покупки жилья никуда не исчезают.
Аварийное жильё в Казахстане: кому и как будут предоставлять квартиры с 8 сентября
Можно ли включить ремонт в ипотеку
В некоторых случаях выбирать строго между покупкой квартиры и ремонтом необязательно.
Например, программа «Наурыз» позволяет вместе с покупкой первичного жилья получить средства на его ремонт в рамках одного договора банковского займа. Однако такая возможность действует только при приобретении первичного жилья в черновой отделке.
Сумма на ремонт не должна превышать 20% общей суммы кредита на покупку жилья. При этом весь заём должен укладываться в установленный программой лимит: до 36 млн тенге в Алматы и Астане и до 30 млн тенге в остальных регионах.
В других ипотечных продуктах условия финансирования ремонта могут отличаться. Поэтому такую возможность необходимо проверять по конкретной программе ещё до сделки.
Этот вариант может быть удобен покупателю квартиры без готовой отделки. Однако средства на ремонт также увеличивают общую сумму долга. Поэтому заранее стоит рассчитать будущие расходы и составить хотя бы предварительную смету.
Все многоэтажки Казахстана внесут в единый реестр: какие данные соберут о домах
Как первоначальный взнос связан с условиями ипотеки
Размер собственных средств влияет не только на сумму будущего кредита. С 1 января 2027 года в Казахстане начнёт действовать дифференцированный подход к предельной годовой эффективной ставке вознаграждения по ипотечным жилищным займам.
Предельная ГЭСВ будет зависеть от коэффициента LTV — отношения суммы ипотечного займа к стоимости предмета залога.
При LTV до 70% включительно предельная ГЭСВ составит 20%. Если показатель превышает 70%, максимальное значение будет равно 25%.
Например, если стоимость предмета залога для расчёта LTV составляет 40 млн тенге, заём в размере 28 млн соответствует показателю 70%. При большей сумме кредита LTV превысит эту границу.
При этом речь идёт именно о максимальной ГЭСВ, а не о ставке, которую банк автоматически предложит заёмщику. Конкретные условия кредитования будут зависеть от банка и выбранной ипотечной программы.
До 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам сохраняется на уровне 25%.
В Алмалинском районе Алматы старые двухэтажки уступят место новым ЖК
Как распределить накопления перед покупкой
Сначала стоит определить минимальную сумму собственных средств по выбранной ипотечной программе. Затем необходимо посчитать будущий кредит и ежемесячный платёж.
После этого можно составить отдельный бюджет на расходы после сделки. Если квартира полностью готова к проживанию, он может быть сравнительно небольшим. При покупке объекта в черновой отделке понадобится полноценная смета ремонта.
Отдельно желательно предусмотреть финансовый резерв. Его не стоит автоматически считать частью бюджета на квартиру.
Только после этих расчётов станет понятно, действительно ли свободные деньги лучше добавить к взносу.
Например, если после покупки и ремонта у семьи всё равно остаётся достаточный резерв, увеличение собственного участия может уменьшить необходимый кредит. Если же дополнительный взнос оставляет покупателя практически без денег, стоит ещё раз оценить будущие расходы.
Ипотека 30/70 со ставкой 7%: что нужно знать покупателям в 2026 году
Важна не максимальная сумма, а правильный баланс
При ипотеке хочется как можно быстрее уменьшить будущий долг. Поэтому идея направить на покупку все имеющиеся накопления кажется логичной. Но квартира требует расходов и после оформления сделки.
С другой стороны, намеренно брать больший кредит только ради сохранения значительной суммы на счёте тоже не всегда выгодно. Заёмные деньги имеют свою стоимость.
Поэтому оптимальный первоначальный взнос — не обязательно максимально возможная сумма. Покупателю важно найти баланс между размером кредита, расходами на ремонт и переезд, требованиями ипотечной программы и финансовым резервом на первые месяцы после покупки.
Читайте также: Налог на квартиру теперь приходит в банковское приложение
Актуальные новости и полезные материалы о недвижимости доступны в приложении Homsters
