Получение квартиры с помощью ренты
Рента это сделка, предполагающая передачу во владение движимое либо недвижимое имущество на особых условиях. Человек, который по договору ренты становится владельцем имущества, взамен обязуется регулярно выплачивать деньги или предоставлять услуги, обеспечивающие содержание бывшего хозяина имущества.
Сегодня в Казахстане все чаще встречаются подобные договора. Особенно много сделок с обязательным пожизненным содержанием. Это объясняется невозможностью приобретения дорогостоящей недвижимости за полную стоимость. Поэтому для многих граждан рента — единственный способ получить квартиру в собственность и сразу за нее не рассчитываться. Кроме того, одинокие старики, у которых имеется жилье, но недостаточно денег для существования, оформив ренту, получают возможность улучшить свое материальное положение. Таким образом, оформление договора ренты служит способом распоряжения имуществом при жизни. Передавая право собственности на имущество, взамен человек получает нормальное содержание (часто и погребение) либо регулярные денежные выплаты.
В ст. 519 ГК отмечается, что отчуждаемое по договору имущество может передаваться бесплатно (выплачиваются лишь рентные платежи) либо за оплату (к рентным платежам добавляется оплата стоимости имущества). Оформление имущества, переданного бесплатно, осуществляется так же, как и при составлении договора дарения. Если оно передается за плату, тогда вступают в действие нормы договора купли-продажи. Выплату ренты нужно производить как при бесплатном, так и платном получении имущества.
Как оформить договор ренты на квартиру
Подобная сделка составляется на бумаге и должна быть заверена нотариусом. Договор на квартиру либо иную недвижимость требует регистрации. В случае ее выполнения, помимо самой сделки, оформляется право собственности и обременение прав плательщика, а также залог для получателя ренты.
Каковы обязанности и права сторон
До государственной регистрации сделки плательщик ренты еще не выступает собственником имущества, переданного ему получателем. Став владельцем недвижимости, после регистрации документа в органах юстиции, на него возлагается обязанность оплаты коммунальных услуг и налога на имущество физлиц. Плательщик наделяется правом управлять имуществом по своему усмотрению (обменять, продать и т.д.).
При этом, ренту все равно требуется выплачивать. Поэтому он обязан информировать покупателя о наличии обременения.
Важно знать! При неисполнении договорных условий, ответственность по возникшим претензиям получателя ренты несет как новый плательщик ренты, так и человек, передавший ему имущество.
Если плательщик просрочил платеж, он должен уплатить получателю неустойку. Ее размер стороны могут определить самостоятельно либо руководствоваться ст. 353 ГК, в которой сумма неустойки привязана к ставке рефинансирования НБ Казахстана. При частичном повреждении либо уничтожении имущества (затопление, пожар и т.д.), полученного по договору ренты, плательщик не освобождается от обязанности исполнять условия договора, то есть оплачивать ренту.
Разновидности ренты
В отечественном законодательстве определено несколько видов ренты, а именно:
— пожизненная (выплаты осуществляются только при жизни получателя);
— пожизненная, которая подразумевает содержание с иждивением (платежи осуществляются в течении жизни получателя. Плательщик не может распоряжаться имуществом без предварительного согласия предыдущего собственника);
— постоянная (нет срока окончания платежей);
С договором постоянной ренты необходимо ознакомиться более подробно. Так как по такому договору плательщик выплачивает ренту бессрочно, ее получение может передаваться в порядке правопреемства при реорганизации юрлиц либо посредством уступки прав требований, а также наследоваться.
Согласно закону, постоянную ренту разрешено получать гражданам и некоммерческим учреждениям, если это соответствует их деятельности и не противоречит действующему законодательству. Как правило, подобными организациями являются фонды, работа которых направлена на общественно полезные цели.
Оплата постоянной ренты может производиться деньгами либо посредством предоставления услуг, соответствующих денежному эквиваленту ренты. Еще допускается выплачивание ренты в смешанной форме — деньгами и предоставлением услуг. Размер ренты определяется сторонами и указывается в договоре. Статья 525 ГК регламентирует сроки выплаты подобной ренты. Она должна производиться по окончании каждого квартала. Однако стороны в договоре имеют право указывать другие сроки выплаты ренты.
Обратите внимание! Для прекращения обязательства уплаты постоянной ренты требуется соглашение сторон о расторжении договора. Условия расторжения стороны определяют самостоятельно. Кроме того, получатель ренты всегда может отказаться от ее получения путем прощения долга.
Выкуп постоянной ренты
Согласно действующему законодательству республики, плательщик такой ренты наделяется правом отказа от ее выплаты путем выкупа. Данный отказ должен составляться в письменной форме. Стоит отметить, что прекращение обязательства уплаты ренты наступает лишь со времени передачи получателю ренты полной суммы выкупа. Во избежание споров относительно стоимости недвижимости, размер выкупа постоянной ренты должен быть зафиксирован в договоре.
В случае отсутствия в договоре постоянной ренты цены выкупа, он производится следующим образом:
— если по договору ренты недвижимость передавалась за плату, тогда размер выкупа должен равняться сумме платежей ренты за 1 год;
— если по договору ренты недвижимость передавалась бесплатно, то выкупная цена формируется из стоимости переданного имущества и годовой суммы платежей ренты.
Получатель ренты также сможет требовать выкуп постоянной ренты в случае нарушения плательщиком договора (просрочка выплат, утрата платежеспособности и т.д.).
При составлении договора постоянной ренты стороны могут указать только одно ограничение на выкуп ренты — право на выкуп не может быть использовано при жизни получателя или на протяжение другого срока, но не дольше 30 лет с даты подписания договора ренты.
