Приемка квартиры от застройщика в черновой отделке

Перед тем как принять жилье и подписать акт приема-передачи квартиры в новостройке, покупатель обязательно «инспектирует» недвижимость. Это необходимо для того, чтобы своевременно выявить проблемы в черновой отделке и защитить себя от необходимости исправлять недоделки строителей. Жилье осматривают инвестор (либо его доверенное лицо) и представитель застройщика. Также вы можете пригласить с собой на осмотр квартиры родственников. Предлагаем рекомендации, на что обратить внимание при инспекции и как быть дольщику с найденными недочетами.

Какая отделка называется черновой?

Если застройщик обещает сдать жилье в новостройке в черновой отделке, покупатель вправе рассчитывать на определенный уровень готовности помещения. А именно:

— наличие внутриквартирных перегородок согласно проектной планировке. Если вы приобретаете квартиру со свободной планировкой, строители оставят лишь внешние несущие стены;

— установленный счетчик расхода электроэнергии и газа, отопительные приборы (радиаторы с подведенными трубами подачи горячей воды). В некоторых новых зданиях вместо радиаторов предусмотрены теплые полы;

— места для подключения водоснабжения и электроэнергии. В отдельных случаях застройщик может сдавать жилплощадь с электрической разводкой;

— подводку и первичную разводку электропроводки. Провода должны быть выведены из стен и заизолированы;

— стены, покрытые выравнивающей штукатуркой (известковый или цементно-песчаный раствор);

— стяжку полов по маякам цементно-песчаным раствором;

— вентиляционные отверстия, подготовленные к установке декоративных решеток;

— гидроизоляционное покрытие в санузлах;

— установленные элементы противопожарной системы;

— смонтированный отопительный газовый водонагревательный агрегат (если речь идет о квартирах с индивидуальным отоплением);

— установленную входную дверь и окна с подоконными досками;

Действия покупателя во время осмотра

Чтобы при осмотре жилья не пропустить ни одну проблемную зону, старайтесь придерживаться простого алгоритма:

1. Изучите стены. Важно, чтобы стены были ровными: допустимым отклонением считается 2 см от вертикали (на высоту этажа) и не более 1 см от плоскости стены (на 3 метра длины). Если сомневаетесь, что сможете определить показатель визуально, возьмите с собой строительный уровень. Если стены не оштукатурены, обратите внимание на их текстуру – в поверхности не должны присутствовать посторонние элементы, мусор или строительные материалы.

Еще один важный параметр – монолитность стен и качество швов между кирпичами или блоками. Посмотрите на стену, вы не должны видеть проблески света с другой стороны. Заметили на поверхности штукатурки влажные пятна? Это повод насторожиться, так как мокрый участок может появиться в результате плохого примыкания оконных проемов или некачественной облицовки. В дальнейшем комната может быть сырой, в ней могут появиться плесень и трещины.

2. Обращайте внимание на пол и потолок. Удостоверьтесь, что в плитах перекрытий нет следов протечек и крупных трещин (таковыми считаются деформации шириной более 2 мм). Допускается наличие мелкой сетки трещин: подобное явление характерно для усадки бетона. А вот торчащая арматура, крупные углубления (свыше 5 мм), куски фанеры и другие части опалубки считаются реальными недостатками.

Отверстия у труб, которые проходят между этажами, должны быть тщательно заделаны. Стяжка пола не должна «пружинить» или крошиться. Тщательно осмотрите пол на стыках со стенами, в этих местах не должно быть перепадов уровня.

3. Осмотрите инженерное оборудование и трубопровод. Радиаторы должны быть подключены и хорошо зафиксированы – 2 кронштейна (если длина прибора составляет до 60 см) либо 3 кронштейна (если длина составляет более 60 см). На поверхности батареи не должно быть вмятин и царапин. Имеет значение и расположение радиаторов – они должны находиться на расстоянии не менее 2 см от стен и не менее 7 см от пола.

Если трубы отопления проложены по полу, в них должен присутствовать изолирующий утеплитель. В случае с системами водоотведения и водоснабжения важно осмотреть места стыковки элементов – они должны быть абсолютно герметичны, без малейшего присутствия влаги или намокания. На водопроводных трубах монтируются опломбированные счетчики, сравните серийный номер с обозначенным в договоре.

4. Проверьте систему вентиляции. Сначала откройте окна, затем поднесите к вентиляции зажигалку – если пламя отклонится в сторону вентиляционного отверстия, все в порядке. Если пламя отклоняется в вашу сторону или не движется, это говорит о проблемах с тягой и вентиляционной системой.
5. Проверьте системы электроснабжения. При осмотре систем электро- и газоснабжения, обратите внимание на то, заведен ли в помещение основной кабель проводки, поставлены ли приборы учета, распределительный щит с автоматом отключения нагрузки для электрической сети (в случае, если данное оборудование предусмотрено договором). Попробуйте включить и выключить выключатели на щите, их работоспособность подтвердят светящиеся индикаторы.

Не лишним будет изучить качество мест сварки, а также окраски газопровода. Если застройщик обязуется поставить газовую плиту, на трубе должен быть газовый счетчик (опломбированный). Его модель сверяйте с указанной в договоре.

6. Откройте и закройте окна и двери. Створки должны открываться плавно, без видимых усилий и посторонних звуков. Те же требования актуальны для дверных замков. На окнах и дверях не должно быть трещин, сколов или царапин, откосы должны быть одного цвета. Если на стеклах вы заметили вмятинки, строители, скорее всего, работали рядом с окном с болгаркой – дефект оставили расплавленные частицы металла. Исправить такие вмятины нереально, поэтому вы можете требовать замену окна. Обязательно приложите руку к месту примыкания оконной рамы к стене, под подоконником и над оконным проемом. Так вы поймете, нет ли задувания, и сможете своевременно защитить себя от лишних расходов на герметизацию.

Расстояние между нижней кромкой открытой двери на балкон и полом должно быть не менее 1.5-2 см. Так вы сможете быть уверены, что позже не возникнет проблем с открыванием створки после укладки напольного покрытия на стяжку.

Подготовка к осмотру

Чтобы проверить все обозначенные зоны жилья, инвестору необходимо иметь с собой набор «инструментов», а именно:

— небольшой электрический прибор;

— рулетка и строительный уровень;

— стремянка;

— фонарик и зажигалка;

— вольтметр.

Что делать, если в отделке нашлись «проколы»?

По результатам осмотра инвестор имеет право требовать от застройщика создание акта о дефектах, включающего информацию обо всех найденных проблемных зонах. Данный документ должны утвердить обе стороны – застройщик не может «закрыть глаза» на претензии дольщика и обязательно фиксирует их в письменном виде. Если вы сомневаетесь, что сможете заметить возможные огрехи в отделке, приходите на осмотр в компании специалиста – независимого оценщика (строительного аудитора). Именно он в дальнейшем будет изучать список поданных инвестором претензий. Также вы имеете право вести фото- и видеосъемку, полученные материалы пригодятся в случае судебного спора.

Признанные объективными требования дольщика исправляются за счет застройщика. Если специалист назвал замечание субъективным, стороны могут по взаимному согласию его отвергнуть либо назначить судебное разбирательство. Этот вариант нежелателен для инвестора: пока длится разбирательство, стороны не могут подписать акт приема-передачи и оформить жилье в собственность покупателя.

Что делать, если фактическая квадратура жилья отличается от заявленной в техпаспорте?

Если расхождение составляет менее 1 м², его просто игнорируют. Если оказывается, что расхождение больше 1 м², дольщик должен доплатить за увеличенный метраж. В договоре, как правило, предусмотрен пункт, регулирующий методику оплаты на случай подобного расхождения.

Акт приема подписан, что дальше?

После того как осуществилась передача квартиры дольщику, последний должен заключить договоры с муниципальными операторами водо- и теплоснабжения, предприятием по обслуживанию придомовой территории, с эксплуатационной компанией. После этого можно оформлять документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Сделать это вы можете через нотариусов или с помощью застройщика (такая возможность отмечена в договоре).

Не забывайте, что после того как акт приема-передачи жилья подписан, дольщик считается собственником недвижимости. С этого момента он самостоятельно должен осуществлять ремонт или другие мероприятия по обустройству квартиры. Изучайте первичное жилье без спешки и смело предъявляйте претензии, если вас не устраивает состояние отделки!