Сдача недвижимости в аренду: подготовка, поиск арендатора, юридические аспекты, оптимизация дохода
Дополнительный доход никогда не бывает лишним. Но что делать, если времени или сил на вторую работу не хватает? Беспроигрышный вариант – бизнес на недвижимости, а точнее, сдаче жилья в аренду. При мнимых сложностях, это один из простых и быстрых способов получения прибыли, который не требует специальных знаний. Конечно, чтобы получать максимальную отдачу от приложенных усилий и действовать в рамках закона, важно знать нюансы ведения бизнеса. О них и пойдет речь.
Подготовка к сдаче жилья
Итак, у вас есть свободная недвижимость, которую вы готовы превратить в инструмент заработка. Первое, с чем нужно определиться: срок аренды. От того, на сколько вы планируете сдавать квартиру, зависит ее оснащение, подход к поиску постояльцев.
Квартиры для краткосрочной аренды (на период до месяца) чаще интересны туристам, командировочным. А значит, им важна удобная локация, близость заведений общественного питания. А вот, например, наличие пылесоса, духовки абсолютно не играет роли. Вряд ли кто-то захочет творить кулинарные шедевры на вашей кухне или делать генеральную уборку. Это же касается и мебели. Одного шкафа для хранения вещей будет достаточно. Собственнику нет необходимости тратиться на вместительные шкафы-купе или стенки. Конечно, в погоне за минимализмом не стоит забывать об уюте и чувстве стиля. Все-таки люди охотнее останутся в квартире, которая обставлена со вкусом, чем в полупустой «коробке».
Долгосрочная аренда, наоборот, предполагает больше удобств для проживающих. Это касается как планировки жилья, типа санузла, так и меблирования, оснащения бытовой техникой. Квартира должна иметь вид «заходи и живи».
Далее следует провести мониторинг рынка. На практике это выглядит примерно так: просмотр объявлений, анализ сервисов, предоставляемых вместе с жильем, обзвон с целью уточнения условий и личный осмотр квартир. Собрав информацию, будет проще понять преимущества своей жилплощади, ее конкурентоспособность и сформировать адекватную ренту.
Поиск арендаторов
Чтобы заинтересовать клиента, важно грамотно составить объявление. Оно должно быть не длинным, но содержать исчерпывающую информацию об объекте:
- Расположение (можно указать кратко важные социальные, транспортные, административные объекты или достопримечательности поблизости).
- Тип дома, планировка, количество комнат, общая площадь, наличие балкона.
- Оснащение техникой, мебелью.
- Дополнительные сервисы типа паркоместа, охраны, видеодомофона.
- Цена. Иногда рекомендуют не указывать цену с целью большего числа входящих звонков. Но это актуально больше для владельцев нескольких квартир или риелторов, которые уже по ситуации могут предложить альтернативные варианты. Собственника одной квартиры могут изрядно утомить постоянные звонки с целью узнать стоимость.
При желании можно указать, для кого сдается квартира: например, для студента, семейной пары, лиц без животных и т.п.
Обязательно сделать качественные фотографии при дневном свете. Стоит ли говорить, что квартира должна быть представлена в максимально выгодном ракурсе, без лишнего хлама, беспорядка или попавших в кадр питомцев.
Размещать объявления лучше на специализированных интернет-досках. Зачастую публикация там бесплатна с возможностью продления/удаления объявления. Можно также рассказать о своих планах знакомым, возможно, они знают тех, кто именно сейчас находится в поиске съемного жилья. Поселение по рекомендации способствует большему доверию. Добропорядочный арендатор – залог сохранности имущества и своевременного получения прибыли.
Как вариант, можно обратиться в агентство недвижимости, чтобы они нашли квартирантов. Так вы сэкономите время, подгадав просмотры один за одним. И в течение дня уже сможете заселить людей и получить первый доход.
Инвестиции в недвижимость: стратегия и преимущества арендного бизнеса
Юридические аспекты
К слову, о доходах. Если деятельность приносит прибыль, она уже считается предпринимательством и облагается налогами. Собственник квартиры должен зарегистрироваться в качестве ИП и вносить платежи согласно выбранному налоговому режиму:
- На основе патента. Он выкупается от месяца до года, и ставка ИПН составляет 1%.
- По упрощенной декларации. Отчет предоставляется единожды за пол года. Ставка ИПН 1,5% + 1,5% социального налога.
- С помощью мобильного приложения, которое автоматически рассчитывает платежи. ИПН составляет 1%.
Арендодатель обязан вносить соцплатежи в свою пользу, это пенсионные, страховые взносы.
Можно обойтись и без регистрации предпринимательства. В этом случае собственник должен заплатить 10% дохода. Налоговая декларация подается раз в год.
Если в качестве арендатора выступает юрлицо, он берет на себя взносы на соцстрахование (2%), пенсионные отчисления (10%) и ставку индивидуального подоходного налога в размере 10%.
Как получать больше?
По расчетам, краткосрочная аренда приносит больше прибыли, а износ объекта (в том числе мебели, техники, сантехники) меньше, чем при ежедневной эксплуатации. Но посуточная сдача жилья предполагает большую включенность собственника в процесс, отнимает больше времени и сил.
Увеличить прибыль от долгосрочной сдачи квартиры можно благодаря современному ремонту, наличию необходимой бытовой техники. Можно предложить постояльцам в пользование подвальное помещение, гараж или паркоместо за дополнительную плату. Главное, не забыть заключить договор аренды с квартирантом. При желании его можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным. Документ поможет урегулировать возникающие ситуации с оплатой, проведением ремонтных работ, компенсацией ущерба, порядком прекращения отношений и проч.
