Условия и нюансы покупки квартиры с торгов
Первый соблазн, который таит в себе покупка квартиры на аукционе, — низкая цена, привлекающая потенциальных покупателей. Но стоит ли рисковать с таким приобретением, и какие «сюрпризы» бывают после состоявшихся сделок?
Продажа с торгов залоговых квартир
Часто на торгах выставляются квартиры, изъятые в процессе неудачных залогов. Заёмщики не выплатили оформленную ипотеку, чем нарушили Закон Республики Казахстан «Об ипотечной недвижимости». Такие клиенты не выполнили обязательств перед банком. Поэтому финансовая организация воспользовалась договорным правом удовлетворения чётко прописанных требований и выставила ипотеку на продажу. Такие ситуации решаются только посредством судебных споров.
Для продажи квартиры заёмщика организовывается аукцион с правилами, установленными судом по иску держателя залога. Выставленная недвижимость всё ещё относится к ипотеке, но продаётся с аукциона посредством организации публичных торгов. Правила продажи устанавливаются в процессе судебных решений на основе соответствующих законов. Если торги официально объявляются несостоявшимися, тогда банк правомерно забирает недвижимость в свою собственность.
Реализуют ипотеку и без судебного исполнения. В этом случае также организовываются торги залоговых квартир. А за мероприятие отвечает специально назначенное лицо.
Организационные моменты торгов
Всеми организационными вопросами и проведением торгов занимается ответственное лицо. Такой представитель назначается обеими сторонами еще в процессе подписания ипотечного договора и одобряется судовым исполнителем. Если организатора не определили, то кандидатуру для ведения торгов недвижимостью назначает сам банк.
Местом проведения торгов определяется адрес постройки залогового имущества. Организовываются торги в рабочее время (с 9-00 до 18-00) и проводятся в удобный день среди недели. Официальными участниками таких мероприятий выступают любые представители юридических и физических лиц. Покупателями становятся и сами заёмщики, держатели залога, исключая только организаторов, которым доверено заниматься торгами.
Условия для признания торгов несостоявшимися:
— если среди покупателей присутствуют менее двух представителей;
— когда выигравший аукцион участник не вносит своевременно установленную сумму за стоимость объекта.
Если случилось одно из перечисленных выше обстоятельств, то торги полноправно признаются недействительными уже на следующий день.
Результатом удачно завершённых торгов считается полноценная уплата установленной суммы в точно определённые сроки. После внесения средств по всем предусмотренным платежам, организатор мероприятия передаёт новому владельцу соответствующий документ о состоявшемся приобретении. Такая бумага — это официальное подтверждение об удачно состоявшейся сделке, которое обязательно содержит подпись ведущего, занимающегося организацией продаж ипотечных квартир с торгов.
1. Для проведения реализации ипотечной недвижимости требуется согласие обеих сторон. Тогда продажа проходит вне суда. Если это условие нарушается, и кто-то «не даёт добро», тогда исключается возможность реализации без участия суда.
2. Не распространяется возможность внесудебной продажи для исторически значимых, архитектурных построек или сооружений, несущих культурную ценность.
3. Невозможно будет и купить квартиру с торгов, если не получено одобрение на продажу от одного из собственников недвижимости. Все совладельцы должны в письменном порядке подтвердить своё согласие с требованиями банка реализовать имущество без подключения суда.
Что происходит перед проведением торгов
Основанием для официального проведения торгов считается выполнение определённых законом условий. Если существуют нарушения, то доверенное лицо обязано составить акт, зарегистрировать документ и официально передать банку или другой компании, которая предоставила залог. Такая бумага обязательно заверяется тем же органом, который подтверждал ипотечный договор.
Залогодатель должен удовлетворить все требования составленного документа в течение 30 дней. Если необходимых действий не произошло, тогда сам организатор занимается подачей объявления о проведении аукциона, на котором будет продана квартира. Заполненная по форме бумага обязательно регистрируется и официально вручается заёмщику или держателю ипотечного залога. Также публикуется объявление о проведении соответствующего мероприятия. Начиная с этого момента, по законодательству, запрещаются любые действия с обозначенным объектом. А если запрет нарушается, тогда выполненные манипуляции с ипотечной квартирой полностью аннулируются. Сами же торги можно проводить в 10-дневный срок после официальной публикации составленного объявления об аукционе.
Если держателю залога на ипотеку прислали уведомление о невыполнении или грубых нарушения основных обязательств, то в этом случае можно обратиться с исковым заявлением в судебные органы. В соответствующие инстанции может обратиться и залогодатель, попросив отсрочку в реализации договорённостей по ипотечному кредитованию. Можно оставить запрос на кредитные каникулы сроком в 1 год.
Предусмотренная ответственность в случаях нарушения условий по организации торгов
Для успешного проведения аукциона очень важно, чтобы были выполнения все вышеперечисленные условия, исключая нарушения правил. Это даёт приоритет пока ещё действующему хозяину квартиры начать судебный процесс и правомерно оспорить вынесенные решения торгов в период до 3 месяцев.
Сложности на торгах, с которыми могут столкнуться обе стороны
Большинство потенциальных покупателей «проходит мимо» объявлений по продаже залоговой недвижимости. Такие опасения напрямую связаны с реальными проблемами при совершении подобных сделок. Эксперты официально вывели перечень основных рисков.
Выигравший торги покупатель может сразу же лишиться приобретения, если права на недвижимость заявил предыдущий владелец. Поэтому договор между банком и заёмщиком должен подкрепляться соответствующим пунктом с указанием возврата денежных средств от финансовой организации клиенту.
Неприятным и сложным случаем считается отказ кредитора передавать клиенту уже оплаченное на аукционе имущество. В этом случае покупателю самостоятельно придётся обращаться в суд.
Часто случается, что стоимость квартиры не перекрывается суммой сделки. Это происходит, когда покупается дорогостоящая недвижимость, а на момент продажи квадратные метры обесцениваются. В этом случае предыдущий владелец в праве заявить о несоответствии уже после приобретения жилья другим покупателем.
