Недвижимость в Казахстане: аренда или продажа — что выгоднее владельцу
Недвижимость в Казахстане остаётся одним из ключевых инструментов накопления и защиты капитала. Владельцы часто стоят перед выбором: сдавать объект в аренду или продать. Каждый вариант может приносить выгоду, однако финансовый результат зависит от типа объекта, его состояния, локации и текущей фазы рынка.
Рынок недвижимости прошёл несколько стадий за последние годы. Спекулятивный рост сменился умеренной динамикой, а инвесторы пересматривают стратегии. Поэтому вопрос «сдавать или продавать» перестал быть очевидным. Выбор зависит не только от доходности, но и от цели владельца, состояния объекта и макроэкономической ситуации.
Как принимать решение: инвестиционная цель важнее эмоций
Собственники часто думают о квартире как о стабильном активе. Однако инвестиционная логика отличается от бытовой. Если владельцу нужно сохранить капитал и получать стабильный поток денег, аренда становится удобнее. Но если цель — рост капитала или быстрый доступ к ликвидности, продажа выглядит рациональнее.
Поэтому стратегия не должна основываться на привычке. Она должна опираться на цифры, горизонты планирования и реальные альтернативы.
Влияние рыночных циклов: от роста к стабилизации
С 2021 по 2023 год рынок пережил ажиотаж. Цены на квартиры росли на 20–35% в год. Причинами стали льготные программы, рост себестоимости строительства, миграция и дефицит предложения.
Далее, в 2024–2025 годах рынок остыл. Стало больше новостроек, ставки по ипотеке увеличились. Следовательно, спрос снизился, а арендные ставки перестали расти. В результате рынок стал более рациональным и менее спекулятивным. Именно в таких условиях вопрос аренды и продажи приобретает разный экономический смысл.
Доходность аренды: деньги приходят, но расходы незаметно их съедают
Доход от аренды — это не сумма, которую платит арендатор. Важно учитывать налоги, простои, косметические ремонты, амортизацию мебели и техники.
Техника в арендной квартире работает в повышенной нагрузке, поэтому её реальный срок службы сокращается. Эксперты рекомендуют ежегодно закладывать 15–20% стоимости мебели и бытовой техники на амортизацию.
Также каждые 4–5 лет требуется общий ремонт. Это ещё 10–15% от его стоимости ежегодно. Плюс комиссии риелторов при смене арендаторов, простои 1–2 месяца и расходы на обновление интерьера.
В итоге фактическая доходность долгосрочной аренды часто сравнима с депозитом. Но, в отличие от депозита, квартира защищает капитал от инфляции.
Налоги и юрчасть: владельцы часто недооценивают эти расходы
Инвесторы забывают о налоговой нагрузке. В Казахстане доход от аренды облагается налогом. Для ИП — 3% по упрощёнке или 1–4% по патенту. Для физических лиц налог рассчитывается с чистого дохода. Игнорирование этой части снижает реальную доходность и приводит к штрафам. Поэтому при расчётах важно учитывать не только арендаторов, но и обязательства перед государством.
Цена владения: недвижимость — это актив, но он стареет
Нередко квартира приносит доход, но теряет стоимость. Если дом не развивается, инфраструктура устаревает или район теряет привлекательность, цена объекта стагнирует. Иногда — падает. Особенно это касается жилфонда старше 30 лет. Такие квартиры плохо подходят под ипотеку и требуют регулярных вложений. Поэтому владельцам важно следить за состоянием рынка. Если район «выдохся», продажа может оказаться выгоднее аренды.
Когда продажа становится стратегией
Продажа — это не просто отказ от пассивного дохода. Это возможность преобразовать «замороженный капитал» в новые инвестиции. Собственники выигрывают, когда продают объект на пике стоимости или при появлении альтернатив с большей доходностью. Деньги от продажи могут направляться в коммерческую недвижимость с доходностью 9–12% годовых, новостройки на нулевом цикле или финансовые инструменты. Иногда владелец продаёт одну большую квартиру и покупает две студии. Такая диверсификация обычно увеличивает доход в 1,5 раза.
Когда аренда работает лучше продажи
Сдача квартиры оправдана, если объект в новом комплексе, расположен в локации с высоким спросом и не требует капитальных вложений. Также аренда выгодна, если цель — сохранение капитала и защита от инфляции. В долгосрочной перспективе доход может быть меньше, чем у инвестиций, но стабильность выше.
Вывод: недвижимость в Казахстане — это актив, который должен работать
Выбор между продажей и арендой не универсален. Он зависит от состояния объекта, динамики района, налоговой нагрузки, личных целей и альтернативных инвестиций. Главное — не относиться к активу пассивно. Когда рынок требует решений, реагировать нужно стратегически. Именно тогда недвижимость в Казахстане перестаёт быть балластом и начинает приносить реальный финансовый результат.
Читайте также: Доступное жильё в странах СНГ: кто получает поддержку и как меняются механизмы
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении homsters.
