Консультация юриста: самостоятельная проверка объекта недвижимости и определение рисков перед покупкой
Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». Сегодня мы расскажем, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Напомним, ранее мы писали о том, как проверить подлинность документов застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Какие документы покупатель может проверить самостоятельно?
Перед покупкой недвижимости покупателю следует внимательно изучить будущую сделку с точки зрения наступления возможных негативных последствий или рисков.
Для этого, в первую очередь, необходимо удостовериться, что продавец действительно является собственником недвижимости. Без помощи продавца в этом случае не обойтись, т.к. только он может предоставить на проверку правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, на основании которых к нему перешло право собственности на объект. Это могут быть следующие документы: акт ввода в эксплуатацию, договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д. Покупатель может самостоятельно внимательно изучить представленные правоустанавливающие документы на предмет того, нет ли в них каких-либо исправлений, подчисток, поставлены ли в них подписи сторон и печати юридических лиц, не имеются ли в договорах особые условия, не соблюдение которых влечет расторжение договора и т.п.
Чтобы полностью убедиться, что продавец является собственником недвижимости, следует запросить у него справку о наличии недвижимого имущества с портала egov.kz на текущую дату. Если он действительно собственник объекта недвижимости, то в справке это отобразиться. Подлинность справки можно проверить на портале самостоятельно, введя номер справки.
Какие документы от застройщика нужно проверить перед заключением сделки.
Следующий шаг проверки – это личность продавца. На сайте Комитета государственных доходов можно найти информацию о том, имеется ли налоговая задолженность, не состоит ли лицо в каких-либо «черных списках».
Через поиск судебных дел в судебном кабинете, введя в поиске наименование суда и фамилию или наименование продавца можно увидеть были ли какие-либо судебные разбирательства при участии продавца.
Одним из наиболее важных моментов является проверка самого объекта недвижимости: имеются ли в отношении недвижимого имущества обременения или юридические притязания. Для этого нужно потребовать у продавца предоставить справку о наличии (отсутствии) обременений на недвижимое имущество. Если же продавец такую справку не предоставляет, то можно обратиться к нотариусу (затребует ряд документов на этот объект недвижимости, чтобы убедиться, что Вы планируете делать сделку с этим объектом). У нотариусов есть доступ к такой информации. Кроме того, ни один нотариус не может удостоверить сделку без получения справки об отсутствии обременений на недвижимость.
Иногда сделки заключаются без снятия обременения с недвижимого имущества, но это уже отдельная тема, которая очень сильно зависит от конкретной ситуации.
Периодически также встречаются сделки, где сначала подписывается предварительный договор купли-продажи (также в нотариусе), по которому продавец берет на себя обязательство снять имеющееся обременение к определенной дате. Данный вопрос требует отдельного внимания и понимания природы предварительного договора. Не торопитесь, посоветуйтесь с юристами, либо адвокатами или нотариусами.
Как может обмануть застройщик?
Самые распространенные случаи обмана со стороны застройщиков происходят при долевом строительстве. Некоторые застройщики обходят требования Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», заключая различные договора, которые по сути являются договорами долевого участия в жилищном строительстве, что является совершенно незаконным и влечет ответственность, установленную законодательным актами Республики Казахстан.
В настоящее время со стороны государственных органов ужесточился контроль за сферой долевого строительства и в средствах массовой информации периодически публикуется информация о недобросовестных застройщиках. В этой связи покупатель может самостоятельно поискать не имеется ли негативная информация о продавце-застройщике в открытых источниках.
Основной риск покупки квартиры в строящемся доме? От чего он зависит?
Основной риск – это отсутствие построенного объекта и как следствие неполучение своей квартиры.
Этот риск по большей части зависит от благонадежности застройщика. Если застройщик имеет разрешение на привлечение денег дольщиков или гарантию фонда гарантирования, то риски неполучения квартиры снижаются, т.к. разрешение и гарантия выдаются только компаниям, имеющим соответствующий опыт по строительству объектов. О том, какие еще риски существуют при покупке квартиры при долевом строительстве, мы подробно говорили в предыдущим статьях.
Как не стать жертвой аферы при покупке квартиры в новостройке
Как оценить риски при покупке квартиры в новостройке?
Не имеет значение в каком доме покупается квартира, везде есть свои риски и полностью их избежать удается далеко не всегда. В новостройке все риски связаны по большей части с застройщиком (качество проекта, самого строительства, строительных материалов – в первую очередь). Самые типичные проблемные ситуации при покупке в новостройке – это затягивание сроков строительства объекта или незавершенное строительство, неплатежеспособность или банкротство застройщика, некачественно простроенный объект или объект, построенный не по проекту.
Как было сказано выше, если застройщик является компанией с хорошей деловой репутацией, которая осуществляет строительство на протяжении многих лет, у которой есть реализованные проекты, то такие риски становятся меньше.
Не стоит обделять вниманием и документацию на приобретаемый объект недвижимости, начиная с правоустанавливающих документов, заканчивая самой сделкой и ее регистрацией.
Как обезопасить себя от рисков при покупке квартиры?
Для того, чтобы избежать многих рисков и будущих судебных разбирательств, перед покупкой квартиры, нужно всесторонне изучить ее историю, провести комплексный due diligence (изучение документации) объекта недвижимости. Лучше предоставить это дело специалистам, которые имеют достаточный опыт в предоставлении такого рода услуг.
