Рынок жилья в Казахстане стал более рискованным для покупателей. Ещё недавно новостройки активно продавались на фоне высокого спроса, ипотеки и госпрограмм. Однако теперь всё чаще всплывают серые схемы, замороженные объекты, двойные продажи и судебные споры.
Юристы рассказали rus.baq.kz, какие серые схемы чаще всего встречаются на рынке новостроек и как покупателям не потерять деньги. По их словам, проблемы копились не один год. Часть компаний строила бизнес на постоянном притоке средств от новых клиентов. Пока квартиры активно продавались, такая модель работала. Однако после снижения спроса и ужесточения ипотечных условий у многих застройщиков начались кассовые разрывы.
В результате стройки начали останавливаться. Покупатели стали требовать возврат денег, компенсации и неустойку. Поэтому суды всё чаще рассматривают споры между гражданами, строительными компаниями и госорганами.
Почему покупатели остаются без защиты
Главная опасность появляется ещё до подписания документов. Вместо договора долевого участия людям предлагают договор бронирования, инвестирования, уступки или предварительную куплю-продажу.
На первый взгляд такие бумаги выглядят безобидно. Однако они не дают покупателю полноценной защиты. Если стройка остановится, вернуть деньги будет сложно.
По закону застройщик может привлекать деньги дольщиков только при наличии гарантии Казахстанской жилищной компании или разрешения акимата. Все остальные варианты несут серьёзный риск.
Кроме того, такие договоры часто не проходят регистрацию. Поэтому одну квартиру могут продать сразу нескольким людям. Именно так появляются двойные и даже тройные продажи.
Отбасы банк повысил ставку: новые условия промежуточного займа
Какие споры доходят до суда
Чаще всего покупатели судятся из-за задержки строительства, возврата денег и незаконного привлечения средств. Также много дел связано с объектами, которые начали строить без всех разрешений.
Отдельная категория — конфликты между застройщиками и госорганами. Акиматы и органы контроля требуют отменить документы, остановить стройку или снести объект. При этом страдают не только компании, но и добросовестные покупатели.
Также суды рассматривают споры по сделкам на вторичном рынке. Причиной могут стать долги, обременения, наследники, банкротство продавца или отсутствие согласия супруга.
После развода часто возникают конфликты вокруг ипотечных квартир. Суду приходится делить не только жильё, но и долговые обязательства.
Кроме того, растёт число коммунальных споров. ОСИ взыскивают долги, жильцы оспаривают платежи, а собственники требуют выселить недобросовестных арендаторов.
Резонансные дела показали масштаб проблемы
Последние годы принесли сразу несколько крупных дел с миллиардным ущербом. Среди них — истории с жилыми комплексами в Астане, Алматы и Караганде.
В некоторых случаях следствие заявляло о выводе денег дольщиков, продаже квартир по поддельным документам и повторной реализации одних и тех же объектов.
Особенно тревожно выглядят ситуации, когда дом уже построили, но позже выяснилось, что у компании не было прав на землю или разрешений. Тогда покупатели рискуют потерять не только деньги, но и само жильё.
Такие случаи показывают: серые схемы перестали быть единичной проблемой. Они превратились в системный риск для всего рынка.
Как мошенники действуют на вторичном рынке
Риски есть не только в новостройках. На вторичном рынке мошенники используют поддельные доверенности, копии документов и срочные объявления с привлекательной ценой.
Схема часто выглядит просто. Квартиру снимают на короткий срок, получают доступ к документам или подделывают доверенность. Затем объект быстро выставляют на продажу.
Покупатель видит выгодную цену и торопится заключить сделку. Позже настоящий собственник обращается в суд, а договор аннулируют.
Ещё один риск — жилищные кооперативы с признаками финансовой пирамиды. Людям обещают квартиру после первоначального взноса. Однако выплаты зависят от новых участников. Когда их поток заканчивается, система рушится.
В Казахстане получение техпаспорта на недвижимость перевели в онлайн-формат
Какие ошибки чаще всего совершают покупатели
Многие проблемы можно предотвратить до сделки. Но покупатели часто доверяют красивой рекламе, скидкам и обещаниям менеджеров.
Перед покупкой важно проверить землю, разрешение на строительство, проектную документацию и право привлекать деньги дольщиков.
На вторичном рынке нужно смотреть обременения, судебную историю продавца и согласие супруга. Также нельзя занижать сумму в договоре. Если сделку отменят, вернуть получится только официально указанную сумму.
Опасно передавать крупные суммы наличными без расписки, нотариального оформления или банковского сопровождения. Такой шаг резко снижает шансы доказать оплату.
Что предлагают изменить
Эксперты считают, что рынок нуждается в более жёстком контроле. В первую очередь предлагают запретить рекламу ЖК, которые не имеют права привлекать деньги дольщиков.
Также обсуждается ответственность за использование договоров бронирования и инвестирования в обход закона. Такие документы часто создают иллюзию безопасности, но не защищают покупателя.
Ещё одна важная мера — регистрация договоров долевого участия в единой системе. Это помогло бы снизить риск двойных продаж.
Контроль за стройкой тоже предлагают начинать раньше. Нарушения нужно выявлять на стадии котлована, а не после возведения дома.
Иначе последствия снова будут нести обычные семьи. Поэтому покупателям важно проверять документы заранее, не верить устным обещаниям и обходить серые схемы.
Читайте также: Новые правила ипотеки: кому будет сложнее купить жильё с 1 июля
Все актуальные новости из сферы недвижимости доступны в приложении Homsters
