С 1 января 2027 года банки Казахстана начнут рассчитывать предельную стоимость жилищных займов по новым правилам. Максимальная ставка по ипотеке будет зависеть от того, какую часть стоимости недвижимости покупатель оплачивает самостоятельно, а какую сумму оформляет в кредит. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже окажется допустимый предел годовой эффективной ставки вознаграждения.
Новый порядок утвердили Национальный банк и Агентство по регулированию и развитию финансового рынка. Регуляторы связали условия кредитования с уровнем риска: ипотека с крупным первоначальным взносом считается более надёжной, поскольку банк финансирует меньшую часть стоимости жилья.
Что изменится для покупателей
Для расчёта будут использовать коэффициент LTV. Он показывает, какую долю от стоимости недвижимости составляет ипотечный заём.
Если банк выдаёт не более 70% от стоимости залогового жилья, максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения составит 20%. Следовательно, покупателю потребуется оплатить собственными средствами не менее 30% стоимости квартиры или дома.
Например, если жильё стоит 30 млн тенге, заёмщик должен внести не менее 9 млн тенге. Оставшиеся 21 млн тенге можно оформить в ипотеку. В таком случае сумма кредита составит 70% стоимости объекта, поэтому предельная ГЭСВ не должна превышать 20%.
Если покупатель внесёт меньше 30%, а размер займа превысит 70% стоимости недвижимости, максимальная ГЭСВ останется на уровне 25%. Таким образом, небольшой первоначальный взнос по-прежнему позволит оформить кредит, однако банк сможет установить более высокую полную ставку.
При этом новые правила определяют только максимально допустимый уровень ГЭСВ. Конкретные условия банки продолжат рассчитывать индивидуально. Они смогут учитывать доход заёмщика, его кредитную историю, срок займа, размер взноса и характеристики приобретаемого жилья.
Почему важно смотреть на ГЭСВ
ГЭСВ показывает полную стоимость кредита за год. В расчёт входит не только номинальная процентная ставка, но и обязательные платежи, связанные с оформлением и обслуживанием займа.
Поэтому при сравнении ипотечных программ важно ориентироваться именно на ГЭСВ. Рекламная ставка может выглядеть привлекательнее, однако дополнительные расходы способны увеличить ежемесячный платёж и итоговую переплату.
После введения нового порядка ставка ипотеки для покупателей с первоначальным взносом от 30% получит более низкий предельный уровень. Однако это не означает, что каждый банк автоматически предложит заём под 20%. Финансовая организация сможет установить меньшую ставку, но не должна превышать утверждённый максимум.
Что изменилось для покупателей жилья и застройщиков с 1 июля 2026 года
Как определят стоимость недвижимости
При расчёте коэффициента LTV регуляторы предусмотрели отдельное правило. Банк будет учитывать меньшее из двух значений: цену, указанную в договоре купли-продажи, или рыночную стоимость, которую определил независимый оценщик.
Такой подход не позволит искусственно завышать цену объекта, чтобы изменить соотношение между стоимостью жилья и суммой кредита. Например, если в договоре квартиру оценили в 40 млн тенге, а независимый оценщик установил стоимость на уровне 37 млн тенге, банк рассчитает LTV исходя из 37 млн тенге.
В результате размер первоначального взноса может оказаться выше, чем покупатель рассчитывал на основании цены в договоре. Поэтому перед подачей заявки важно заранее учитывать возможную оценочную стоимость недвижимости.
Что будет действовать до конца 2026 года
Новые условия начнут применять только с 1 января 2027 года. До этого момента для всех ипотечных жилищных займов сохранится единый максимальный размер ГЭСВ — 25%.
Следовательно, до конца 2026 года размер первоначального взноса не будет влиять на установленный регуляторами предел. Однако банки по-прежнему смогут предлагать клиентам более низкие ставки в рамках собственных программ.
Совместное постановление Национального банка и АРРФР вступило в силу 1 июля 2026 года. Тем не менее для ипотечных займов предусмотрели переходный период, чтобы банки успели обновить внутренние системы и условия кредитования.
Другие виды кредитов останутся без изменений
Новый подход касается прежде всего ипотечных жилищных займов. Предельные значения по другим видам кредитования сохранятся на прежнем уровне.
Для беззалоговых банковских займов максимальная ГЭСВ составляет 46%. По банковским кредитам под залог действует предел 35%, а по микрокредитам показатель может достигать 179% годовых.
Таким образом, регуляторы решили отдельно пересмотреть условия жилищного кредитования и связать их с размером собственных средств покупателя.
Что учитывать будущим заёмщикам
Покупателям, которые планируют оформить ипотеку после 1 января 2027 года, стоит заранее оценить доступный первоначальный взнос. Накопление 30% стоимости жилья позволит попасть в категорию займов с более низким пределом ГЭСВ.
Кроме того, необходимо учитывать расходы на независимую оценку, оформление сделки, страхование и возможные банковские комиссии. Даже при одинаковом размере кредита итоговые условия в разных банках могут заметно отличаться.
Новый механизм должен сделать регулирование жилищного кредитования более гибким. При этом покупателям придётся внимательнее рассчитывать бюджет: от размера первоначального взноса будет зависеть не только сумма займа, но и предельная ставка по ипотеке.
Читайте также: Ипотека под 2% и 5%: где распределят жильё в июле
Следите за актуальными новостями недвижимости, размещайте объявления о продаже и находите квартиру своей мечты в удобном приложении Homsters
