Передать квартиру, дом или другую недвижимость другому человеку можно не только через продажу или наследство. Собственник вправе подарить объект при жизни, однако для этого недостаточно просто договориться с будущим владельцем. Чтобы оформить дарственную, необходимо заключить договор дарения, проверить ограничения по недвижимости и зарегистрировать право собственности одаряемого. При этом порядок действий зависит от того, кому принадлежит объект, находится ли он в залоге и требуется ли согласие других лиц.
В 2026 году договор дарения в Казахстане остаётся безвозмездной сделкой. Это означает, что даритель передаёт имущество другому человеку без оплаты. Если получатель должен передать взамен деньги, другое имущество или выполнить встречное обязательство, такая сделка уже не соответствует основной сути дарения.
Какие льготные программы доступны молодёжи Казахстана в 2026 году
Что происходит с квартирой после дарения
Главное последствие дарения — смена собственника. Даритель передаёт недвижимость одаряемому, а право нового владельца необходимо зарегистрировать в правовом кадастре.
При этом договор и государственная регистрация выполняют разные функции. Договор становится основанием для возникновения соответствующего права, а государственная регистрация подтверждает зарегистрированное право на недвижимость. Поэтому одного подписанного документа недостаточно для полноценного оформления нового собственника. eGov прямо указывает, что регистрация прав на недвижимость является обязательной процедурой.
После регистрации новый собственник получает право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом с учётом действующих ограничений и обременений. Именно поэтому дарителю важно заранее оценить последствия такого решения.
Например, если человек хочет сохранить квартиру в своей собственности до конца жизни и только затем передать её определённому наследнику, дарение может оказаться неподходящим инструментом. В такой ситуации стоит отдельно рассмотреть завещание.
Обязательно ли оформлять дарственную у нотариуса
Не каждую сделку дарения недвижимости в Казахстане обязательно удостоверять у нотариуса. Законодательство позволяет сторонам заключить договор в письменной форме самостоятельно или обратиться за его подготовкой к специалисту.
Если стороны заключают нотариально не удостоверенную сделку, Государственная корпорация проверяет подлинность подписей участников, их дееспособность, а также соответствие их воли условиям сделки. После этого стороны могут подать документы на государственную регистрацию права.
Однако обращение к нотариусу упрощает процедуру. Нотариус может проверить сведения о недвижимости, зарегистрированных правах и обременениях через информационные системы. Кроме того, после удостоверения сделки он может направить документы на электронную регистрацию права собственности. В таком случае сторонам не нужно отдельно проходить весь традиционный путь подачи документов через ЦОН.
Таким образом, собственник может выбрать подходящий вариант оформления в зависимости от обстоятельств конкретной сделки.
Долгожданная исламская ипотека в Казахстане: запуск становится ближе
Какие документы понадобятся
Точный пакет документов зависит от недвижимости и правового положения её владельца. Поэтому единого списка для всех случаев нет.
Прежде всего необходимо подтвердить личности участников сделки и право дарителя распоряжаться недвижимостью. Также проверяются сведения о самом объекте и зарегистрированных правах и обременениях.
Если имущество относится к общей собственности супругов, дополнительно возникает вопрос согласия второго супруга. Кодекс РК «О браке (супружестве) и семье» устанавливает, что для сделки по распоряжению недвижимостью, относящейся к общему имуществу супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Однако не вся недвижимость, которой владеет человек в браке, автоматически является общей. Например, имущество, которое принадлежало супругу до брака либо было получено им во время брака в дар или по наследству, относится к его собственности, если законодательство и обстоятельства конкретной ситуации не предусматривают иного.
Поэтому перед оформлением сделки важно определить не только имя собственника в документах, но и правовой режим недвижимости.
Как получить жилищную помощь от государства матери-одиночке в 2026 году
Как оформить дарственную: порядок действий
Сначала стоит проверить юридическое состояние объекта. В частности, необходимо узнать, зарегистрированы ли в отношении недвижимости залог, арест, запрет на распоряжение или другие обременения. Получить сведения о зарегистрированных правах и обременениях можно через государственные сервисы.
Затем стороны составляют договор дарения. В документе необходимо точно определить объект недвижимости и условия его безвозмездной передачи.
Далее процедура зависит от выбранного способа оформления. При нотариальной сделке нотариус удостоверяет договор и может отправить документы на электронную регистрацию.
Если договор не удостоверяли нотариально, стороны проходят предусмотренную процедуру проверки подписей, дееспособности и волеизъявления, после чего подают заявление на государственную регистрацию.
Именно на этом этапе особенно важно различать подписание договора и оформление права собственности. Оформить дарственную — значит не только заключить договор, но и завершить предусмотренную законом процедуру регистрации права нового владельца.
Что делать, если у недвижимости несколько собственников
Отдельные правила действуют для общей собственности.
Если недвижимость принадлежит нескольким людям, один собственник не может распоряжаться всем объектом как единственный владелец. При этом порядок действий зависит от вида общей собственности и от того, что именно передают по договору.
Для регистрации возникновения, изменения или прекращения права общей совместной собственности заявление могут подать все участники либо один из них с нотариально удостоверенным согласием остальных. При общей долевой собственности заявление на государственную регистрацию соответствующего общего права подают все участники или их уполномоченные представители.
Поэтому перед составлением дарственной следует проверить, принадлежит ли дарителю вся недвижимость или только определённая доля.
Можно ли подарить ипотечную квартиру
Если квартира находится в ипотеке, собственник должен учитывать зарегистрированный залог. Сам факт регистрации права собственности на заёмщика не означает, что он может свободно совершать с объектом любые сделки.
Залог относится к обременениям недвижимости и ограничивает возможность собственника распоряжаться объектом. Более того, eGov предупреждает, что обременения обычно сохраняются при переходе права к другому лицу.
Поэтому перед дарением ипотечной квартиры необходимо проверить договор залога и требования залогодержателя. Если законодательство или договор предусматривают получение согласия банка на отчуждение недвижимости, сначала необходимо получить такое согласие.
Иными словами, оформлять дарственную на залоговую квартиру без предварительной проверки условий ипотеки не стоит.
Нужно ли платить налог с подаренной квартиры
С 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс. Однако само получение квартиры в подарок от другого физического лица не создаёт для одаряемого обязанности платить индивидуальный подоходный налог.
Комитет государственных доходов прямо разъясняет: имущество, полученное физическим лицом безвозмездно от другого физического лица, в том числе в результате дарения, не признаётся доходом физлица для целей такого налогообложения. Следовательно, ИПН при получении квартиры платить не нужно.
При этом действует исключение для имущества, которое получает индивидуальный предприниматель и которое предназначено для использования в предпринимательской деятельности.
Таким образом, сам факт получения квартиры в подарок и последующая продажа этой квартиры — разные ситуации с точки зрения налогов.
Накопительная ипотека стала доступна в коммерческих банках Казахстана
Когда налог может возникнуть после продажи подаренной квартиры
В 2026 году изменился минимальный срок владения жилой недвижимостью, который учитывают при определении имущественного дохода от её продажи.
Если право собственности на соответствующую недвижимость зарегистрировали до 1 января 2026 года, в переходный период продолжает применяться срок в один год. Если право зарегистрировали после 1 января 2026 года, учитывается срок в два года.
Следовательно, если человек получил подаренную квартиру в 2026 году и продал её раньше чем через два года, у него при наличии прироста стоимости может возникнуть облагаемый имущественный доход.
При этом налог считают не просто со всей суммы, полученной от покупателя. КГД отдельно разъясняет порядок для подаренной недвижимости: доход от прироста стоимости может определяться как положительная разница между ценой реализации и оценочной стоимостью имущества. В соответствующем случае используется стоимость, определённая для исчисления налога на имущество Государственной корпорацией на 1 января года возникновения права собственности.
Поэтому владельцу подаренной квартиры, который планирует вскоре её продать, стоит отдельно проверить налоговые последствия именно для своей ситуации.
Можно ли подарить квартиру не родственнику
Договор дарения используют не только между близкими родственниками. Собственник может передать недвижимость другому человеку, если для конкретной ситуации законодательство не устанавливает запрет или ограничение.
При этом для вопроса об ИПН при получении подарка важно само безвозмездное получение имущества физическим лицом от другого физического лица. В актуальном разъяснении КГД эта норма не ограничена только подарками между родственниками.
Однако расходы, связанные с оформлением сделки, стоит уточнить заранее. Например, при обращении к нотариусу стоимость нотариальных действий может зависеть от обстоятельств сделки.
Сколько стоит оформить дарственную у нотариуса в 2026 году
Стоимость нотариального удостоверения зависит от нескольких факторов. Важны расположение недвижимости, её стоимость и получатель имущества. С 1 января 2026 года в Казахстане действуют новые ставки для частных нотариусов. Их утвердило Министерство юстиции РК приказом № 533. Размер МРП в 2026 году составляет 4 325 тенге.
Для городской недвижимости стоимостью свыше 30 МРП действуют отдельные тарифы. К этой категории относятся квартиры, дома и другие объекты. Нотариальное удостоверение договора стоит:
- 30 275 тенге (7 МРП) — при передаче имущества определённым членам семьи. Сюда входят дети, супруг, родители, родные братья, сёстры и внуки;
- 51 900 тенге (12 МРП) — при передаче недвижимости другим лицам.
Закон предусматривает отдельные ставки для городской недвижимости стоимостью до 30 МРП. Для перечисленных выше членов семьи тариф составляет 12 975 тенге (3 МРП). Для остальных лиц действует ставка 34 600 тенге (8 МРП). Однако для обычных квартир и домов такая категория практически не встречается.
Для недвижимости в сельской местности действуют другие тарифы. Здесь стоимость объекта уже не влияет на указанные ставки. Для перечисленных членов семьи нотариальное удостоверение стоит 6 487,50 тенге (1,5 МРП). Этот тариф действует для детей, супругов, родителей, родных братьев, сестёр и внуков. Для остальных лиц ставка составляет 11 677,50 тенге (2,7 МРП).
Рассмотрим простой пример. Родители решили подарить взрослому ребёнку квартиру в городе. В этом случае нотариальное удостоверение обойдётся в 7 МРП, или 30 275 тенге. Теперь рассмотрим передачу такой недвижимости другому лицу. Тогда ставка составит 12 МРП, или 51 900 тенге.
Указанные суммы относятся именно к нотариальному удостоверению договора отчуждения недвижимости. Однако конкретная сделка иногда требует дополнительных нотариальных действий или документов. В таком случае итоговые расходы могут оказаться выше. Поэтому заранее стоит уточнить у нотариуса полный перечень необходимых действий.
Кроме того, важно учитывать установленный тарифом перечень родственников. В него входят дети, супруг, родители, родные братья, сёстры и внуки. Например, племянники, дяди и тёти в этот перечень не входят. Для расчёта нотариальной ставки их относят к категории «другие лица».
Можно ли отменить дарение
Дарение не следует рассматривать как сделку, которую собственник сможет отменить в любой момент просто потому, что передумал.
Закон предусматривает специальные основания и условия для отмены дарения. Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Действующие правила совершения нотариальных действий прямо предусматривают процедуру для такой ситуации.
Поэтому рассчитывать на возможность безусловно «забрать квартиру обратно» после оформления не стоит. Если для дарителя принципиально важно сохранить контроль над недвижимостью, этот вопрос необходимо решить ещё до подписания документов.
Дарственная или завещание: что выбрать
Дарение и завещание приводят к передаче имущества в разное время.
При дарении недвижимость передают при жизни собственника. После совершения сделки и регистрации соответствующего права новый владелец получает возможность распоряжаться объектом с учётом существующих ограничений.
Завещание решает другую задачу. Человек сохраняет право собственности на квартиру при жизни и определяет, кому должно перейти имущество в порядке наследования.
Поэтому дарение обычно подходит тем, кто действительно готов передать недвижимость сейчас. Если же собственник хочет продолжать владеть квартирой и только определить её будущего наследника, стоит рассматривать наследственные инструменты.
Ипотека и кредит после развода: кому достанется квартира и долг
Что проверить перед оформлением
Перед подписанием договора прежде всего следует проверить сведения о собственнике и самой недвижимости. Особенно важно установить наличие залога, ареста и других ограничений. Кроме того, нужно определить режим собственности и понять, требуется ли согласие супруга или других участников.
Не менее важно заранее решить, готов ли даритель окончательно передать имущество другому человеку. Дарение предполагает реальную смену собственника, поэтому использовать его только как формальный способ «переписать квартиру» без понимания последствий рискованно.
В результате правильно оформить дарственную в Казахстане в 2026 году можно после последовательной проверки объекта, подготовки договора и регистрации права нового владельца. При этом особого внимания требуют совместная собственность, ипотечные квартиры и возможная последующая продажа подаренного жилья. Такой подход позволяет провести сделку по действующим правилам и заранее учесть её юридические и налоговые последствия.
Читайте также: Что скрывается за словом «премиум»: как проверить реальный класс жилья
Будьте в курсе последних новостей недвижимости, находите интересные предложения и выбирайте жильё вместе с приложением Homsters
