Қазақстандықтар пәтерді бұрынғыдан сирек сатып ала бастады, алайда құрылыс салушылар мен сатушылар жылжымайтын мүлік бағасын қайта қарауға асығар емес. Мамыр айында елде 30,4 мың сатып алу-сату мәмілесі рәсімделді. Бұл алдыңғы көрсеткіштен 13,5%-ға аз. Соған қарамастан, тұрғын үй бағасына девелоперлер шығындарының өсуі, қымбат несиелер және мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар әсер етіп отыр.
Сұраныстың бәсеңдеуіне қарамастан, ипотека нарығы оң динамиканы сақтады. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының Аналитикалық орталығының дерегінше, 2026 жылдың бірінші тоқсанында банктер 438 млрд теңгеге тұрғын үй несиесін берген. Өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда кредиттеу көлемі 12,3%-ға өсті.
Осылайша, нарықта әдеттен тыс жағдай қалыптасты: мәмілелер саны азайып жатқанымен, ипотека көлемі мен бір шаршы метрдің бағасы өсуде. Сарапшылар мұны нарықтың құлдырауы емес, сатып алушылардың анағұрлым байыпты әрекет ету үлгісіне біртіндеп көшуі деп бағалайды.
«7-20-25» бағдарламасы аясында 85 мыңнан астам қарыз берілді
Ажиотаждың орнын саналы таңдау басты
Ипотекалық брокер Қанат Бершінбаев BAQ.kz-ке берген түсініктемесінде сатылымның азаюын дағдарыстың белгісі ретінде қабылдамау керектігін айтты. Оның бағалауынша, бірнеше жыл бойы жоғары сұраныс сақталғаннан кейін нарық біртіндеп теңгерімді жағдайға оралып келеді.
Бұған дейін нарыққа зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі мен қолжетімді мемлекеттік бағдарламалар айтарлықтай ықпал етті. Бір мезетте көп сатып алушы нарыққа шыққандықтан, сатушылар бағаны көтеріп, өздеріне тиімді ұсынысты таңдай алды. Қазір сұраныс ұсыныстан бұрынғыдай айқын басым емес, ал клиенттердің жаңа құрылыстар мен қайталама нарықтан таңдау мүмкіндігі артты.
Сонымен қатар, қазақстандықтар алдағы шығындарын мұқият есептей бастады. Сатып алу алдында олар банктердің талаптарын зерттеп, бірнеше тұрғын үй кешенін салыстырады, жөндеу құнын ескереді және ай сайынғы төлем көлемін бағалайды. Кейбір отбасылар бастапқы жарнаны көбірек жинап, кредиттік жүктемені азайту үшін мәмілені кейінге қалдырып отыр.
Жаңа құрылыстар неге арзандамайды
Сатылымның төмендеуі әсіресе бастапқы нарықта анық байқалды. Сала қатысушыларының бағалауынша, 2026 жылдың бірінші жартысында құрылыс компаниялары өткен жылмен салыстырғанда 20–25%-ға аз пәтер сатқан. Алайда ресми прайс-парақтардағы бағалар өсуін жалғастырды.
Qazaq Expert Club ұйымының құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнурова негізгі факторлардың бірі ретінде 2026 жылдың қаңтарынан бастап бастапқы тұрғын үйге ҚҚС енгізілуін атады. Жоба мен құрылыс компаниясының баға саясатына қарай жаңа құрылыстар орта есеппен 10–12%-ға қымбаттады.
Сонымен бірге девелоперлер құрылыс материалдары, логистика, жұмыс күші және жер телімдері құнының өсуіне тап болды. Соңғы фактор Алматыдағы жобаларға ерекше әсер етеді, өйткені мұнда құрылысқа арналған жер қымбат әрі шектеулі ресурс болып қалып отыр.
Банк қаржыландыруының жоғары құны да қосымша қысым жасайды. Көптеген компаниялар белсенді құрылыс басталмай тұрып-ақ несие тартады. Банк пен құрылыс салушы жобаның қаржылық моделін алдын ала келіседі. Сондықтан девелопер несие талаптарын бұзу қаупіне байланысты бір шаршы метрдің бағасын күрт төмендете алмайды.
Сол себепті тұрғын үй бағасы көбіне ашық прайс арқылы емес, жеке ұсыныстар есебінен түзетіледі. Компаниялар акциялар өткізеді, бөліп төлеу мүмкіндігін ұсынады, ипотекалық мөлшерлемені субсидиялайды немесе жекелеген пәтерлерге жеңілдік береді.
Жаңа SkyTrain аспалы көлігі Алматының батысы мен шығысын байланыстырады
Жаңа талаптар құрылыс салушылардың шығынын арттырады
2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексінің талаптары да жобалардың өзіндік құнына әсер етеді. Құжат құрылыс сапасын бақылауды күшейтіп, кепілдік міндеттемелерін кеңейтіп, саланың ашықтығын арттыруға тиіс.
Сатып алушылар үшін мұндай өзгерістер ұзаққа созылған құрылысқа немесе сапасыз нысанға тап болу қаупін төмендетуі мүмкін. Алайда құрылыс компаниялары техникалық қадағалау, сақтандыру және тәуекелдерді басқаруға көбірек қаражат жұмсауға мәжбүр болады. Нәтижесінде жаңа талаптар сұраныс әлсіз болған күннің өзінде бір шаршы метрдің бағасын ұстап тұруы мүмкін.
Сонымен қатар, күшейтілген сараптама жаңа жобалардың іске қосылуын баяулатуы ықтимал. Егер ұсыныс көлемі қысқара бастаса, құрылыс салушылардың бағаны төмендетуге ынтасы одан әрі азаяды.
Астанада 500-ден астам кезекте тұрған азамат жалдамалы пәтер алады
Қайталама нарықтағы сатушылар келісімге жиірек барады
Сарапшылар қайталама тұрғын үй иелері тарапынан көбірек жеңілдік болады деп күтеді. Бұл әсіресе эконом санатындағы пәтерлерге, ескірген жөндеуі бар нысандарға және жағдайы мен инфрақұрылымы жағынан жаңа тұрғын үй кешендеріне жол беретін үйлерге қатысты.
Қанат Бершінбаевтың байқауынша, нарықтың бәсеңдеуі Астанада қаттырақ сезіледі. Бұл ретте салыстырмалы түрде жаңа жобалардағы пәтерлер тартымдылығын сақтап отыр, ал салынғанына үш жылдан асқан нысандардың өтімділігі біртіндеп төмендеуі мүмкін. Сатып алушылар заманауи үйлерді, абаттандырылған аулаларды және жаңа инженерлік жүйелерді жиі таңдайды.
Нәтижесінде сұранысы төмен пәтерлердің иелері баға жөнінде саудаласуға белсендірек келіседі. Сондықтан мәміленің нақты сомасы хабарландыруда көрсетілген бағадан төмен болуы мүмкін.
Бастапқы нарықта жағдай басқаша өрбіп жатыр. Девелоперлер ресми бағаны сақтауға тырысады, өйткені оны тікелей төмендету банктер тарапынан сұрақ туғызуы және пәтерді ертерек сатып алған клиенттердің наразылығына әкелуі мүмкін. Бұдан бөлек, прайсты күрт өзгерту компанияның қаржылық қиындықтарға тап болғаны туралы әсер қалдыруы ықтимал.
Ипотекалық облигациялар көлемі 1,7 трлн теңгеге дейін ұлғайтылды
Ипотеканы мемлекеттік бағдарламалар қолдап отыр
Тұрғын үй несиесінің өсуіне көбіне жеңілдетілген өнімдер ықпал етеді. ҚҚҚ Аналитикалық орталығының мәліметінше, жаңа ипотекалық несиелердің шамамен 85%-ы мемлекеттік қолдау бағдарламаларына тиесілі.
Ең қолжетімді шарттарды бұрынғыдай Отбасы банк, «7-20-25», «Наурыз», «Алматы жастары» және басқа да мақсатты бағдарламалар ұсынады. Коммерциялық несиелер қымбат болып тұрған жағдайда дәл осы бағдарламалар сұранысты қолдап отыр.
Сонымен қатар, банктер табысты жанама растауға мүмкіндік беретін өнімдерді дамытып жатыр. Мұндай бағдарламалар табысының бір бөлігін бейресми алатын немесе барлық кірісін стандартты құжаттармен растай алмайтын адамдарға ипотека рәсімдеуге жол ашады.
Дегенмен коммерциялық несиелердің жақын арада тез арзандауы екіталай. Диляра Сейтнурова NUR.KZ-ке берген түсініктемесінде инфляция жоғары деңгейде сақталса, Ұлттық банк базалық мөлшерлемені айтарлықтай төмендете қоюы екіталай екенін айтты. Демек нарықтық ипотека тағы бірнеше тоқсан бойы қымбат күйінде қалуы мүмкін.
Элиталық жылжымайтын мүлікке салынатын салық 2027 жылдан бастап алынады
Жазда және жыл соңына дейін не болады
Сарапшылар алдағы айларда пәтер бағасының күрт төмендеуін күтпейді. Ең ықтимал сценарий — тоқырау. Сатушылар жарияланған бағаны сақтайды, бірақ саудаласуға жиірек келіседі, ал құрылыс салушылар бөліп төлеу және жеңілдік бағдарламаларын кеңейтеді.
Сатып алушылар үшін мұндай жағдай ажиотаж кезеңімен салыстырғанда тиімдірек көрінеді. Қазір жобаларды асықпай салыстыруға, ипотекалық кредиттеу шарттарын зерттеуге және жеке баға жөнінде келісуге болады. Алайда несие рәсімдер алдында бастапқы жарна көлемін, артық төлемді және отбасы табысының тұрақтылығын есептеу қажет.
Алдағы уақытта құрылыс компаниялары реновацияны, мемлекеттік-жекешелік әріптестік жобаларын және кәсіби жалға беру нарығын белсендірек дамытуы мүмкін. Диляра Сейтнурованың пікірінше, сатылмай қалған дайын пәтерлерді бос ұстаудың қажеті жоқ. Девелоперлер оларды кәсіби операторларға беріп, тұрақты табыс ала алады.
Осылайша, жазда нарық сатып алушыларды пәтерлердің жаппай арзандауымен қуанта қоюы екіталай. Компаниялар нүктелік акцияларды жалғастырып, ал қайталама тұрғын үй иелері келіссөзге жиірек баратын болады. Сондықтан жақын арада жекелеген мәмілелердің сомасы төмендеуі мүмкін, алайда жалпы тұрғын үй бағасы айтарлықтай арзандай қоймайды.
Сондай-ақ оқыңыз: Ипотекалық сақтандыру қарыз алушының берешегін қашан өтей алады
Жылжымайтын мүлік саласындағы өзекті жаңалықтарды бақылаңыз, сату туралы хабарландырулар орналастырыңыз және арманыңыздағы пәтерді ыңғайлы Homsters қосымшасынан табыңыз
