2027 жылғы 1 қаңтардан бастап Қазақстан банктері тұрғын үй қарыздарының шекті құнын жаңа ережелер бойынша есептей бастайды. Ипотека бойынша ең жоғары мөлшерлеме сатып алушының жылжымайтын мүлік құнының қандай бөлігін өз қаражатымен төлейтініне және қанша соманы несиеге рәсімдейтініне байланысты болады. Бастапқы жарна неғұрлым көп болса, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің рұқсат етілген шегі соғұрлым төмен болады.
Жаңа тәртіпті Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі бекітті. Реттеушілер несие беру шарттарын тәуекел деңгейімен байланыстырды. Бастапқы жарнасы жоғары ипотека сенімдірек саналады, өйткені банк тұрғын үй құнының аз бөлігін қаржыландырады.
Сатып алушылар үшін не өзгереді
Есептеу кезінде LTV коэффициенті қолданылады. Ол ипотекалық қарыздың жылжымайтын мүлік құнындағы үлесін көрсетеді.
Егер банк кепілдегі тұрғын үй құнының 70%-нан аспайтын соманы берсе, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің ең жоғары деңгейі 20% болады. Демек, сатып алушы пәтер немесе үй құнының кемінде 30%-ын өз қаражатымен төлеуі керек.
Мысалы, тұрғын үй 30 млн теңге тұрса, қарыз алушы кемінде 9 млн теңге бастапқы жарна енгізуі қажет. Қалған 21 млн теңгені ипотекаға рәсімдеуге болады. Бұл жағдайда несие сомасы нысан құнының 70%-ын құрайды, сондықтан шекті ЖТСМ 20%-дан аспауға тиіс.
Егер сатып алушы 30%-дан аз бастапқы жарна енгізсе және қарыз сомасы жылжымайтын мүлік құнының 70%-нан асса, ең жоғары ЖТСМ 25% деңгейінде қалады. Осылайша, шағын бастапқы жарнамен де несие рәсімдеуге болады. Алайда банк толық мөлшерлемені жоғарырақ белгілей алады.
Жаңа ережелер ЖТСМ-нің тек ең жоғары рұқсат етілген деңгейін анықтайды. Банктер нақты шарттарды бұрынғыдай әр клиентке жеке есептейді. Олар қарыз алушының табысын, несие тарихын, қарыз мерзімін, бастапқы жарна көлемін және сатып алынатын баспананың сипаттамаларын ескере алады.
2026 жылғы 1 шілдеден бастап тұрғын үй сатып алушылар мен құрылыс салушылар үшін не өзгерді
ЖТСМ-ге неге назар аудару керек
ЖТСМ несиенің бір жылдағы толық құнын көрсетеді. Есепке номиналды пайыздық мөлшерлеме ғана емес, қарызды рәсімдеуге және оған қызмет көрсетуге байланысты міндетті төлемдер де кіреді.
Сондықтан ипотекалық бағдарламаларды салыстырғанда дәл ЖТСМ-ге назар аудару маңызды. Жарнамалық мөлшерлеме тартымды көрінуі мүмкін. Алайда қосымша шығындар ай сайынғы төлем мен жалпы артық төлемді арттырады.
Жаңа тәртіп енгізілгеннен кейін бастапқы жарнасы 30%-дан басталатын сатып алушылар үшін ипотека мөлшерлемесінің шекті деңгейі төмендейді. Дегенмен бұл әр банк автоматты түрде 20%-бен несие ұсынады дегенді білдірмейді. Қаржы ұйымы одан төмен мөлшерлеме белгілей алады, бірақ бекітілген ең жоғары шектен аспауға тиіс.
«7-20-25» бағдарламасы аясында 85 мыңнан астам қарыз берілді
Жылжымайтын мүлік құны қалай анықталады
LTV коэффициентін есептеу үшін реттеушілер жеке ереже қарастырды. Банк екі көрсеткіштің төменін негізге алады. Олар сатып алу-сату шартында көрсетілген баға және тәуелсіз бағалаушы анықтаған нарықтық құн.
Мұндай тәсіл тұрғын үй құны мен несие сомасының арақатынасын өзгерту үшін нысан бағасын жасанды түрде көтеруге жол бермейді. Мысалы, шартта пәтер 40 млн теңгеге бағаланса, ал тәуелсіз бағалаушы оның құнын 37 млн теңге деп анықтаса, банк LTV коэффициентін 37 млн теңге негізінде есептейді.
Нәтижесінде бастапқы жарна сатып алушы шарттағы бағаға сүйеніп есептеген сомадан жоғары болуы мүмкін. Сондықтан өтінім берер алдында жылжымайтын мүліктің ықтимал бағалау құнын ескерген жөн.
2026 жылдың соңына дейін қандай талаптар қолданылады
Жаңа шарттар 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап қана қолданылады. Осы уақытқа дейін барлық ипотекалық тұрғын үй қарыздары үшін ЖТСМ-нің бірыңғай ең жоғары мөлшері 25% болып сақталады.
Демек, 2026 жылдың соңына дейін бастапқы жарна көлемі реттеушілер белгілеген шекті мөлшерге әсер етпейді. Алайда банктер өз бағдарламалары аясында клиенттерге одан төмен мөлшерлемелер ұсына алады.
Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің бірлескен қаулысы 2026 жылғы 1 шілдеде күшіне енді. Соған қарамастан, ипотекалық қарыздар үшін өтпелі кезең қарастырылды. Бұл банктерге ішкі жүйелері мен несие беру шарттарын жаңартуға уақыт береді.
Астанада 500-ден астам кезекте тұрған азамат жалдамалы пәтер алады
Басқа несие түрлері өзгеріссіз қалады
Жаңа тәсіл ең алдымен ипотекалық тұрғын үй қарыздарына қатысты. Басқа несие түрлері бойынша шекті көрсеткіштер бұрынғы деңгейде сақталады.
Кепілсіз банктік қарыздар үшін ең жоғары ЖТСМ 46%-ды құрайды. Кепілмен берілетін банктік несиелер бойынша шек 35% деңгейінде қалады. Ал микрокредиттер бойынша көрсеткіш жылдық 179%-ға дейін жетуі мүмкін.
Осылайша, реттеушілер тұрғын үйді несиелеу шарттарын бөлек қайта қарап, оларды сатып алушының өз қаражатының көлемімен байланыстыруды шешті.
Ипотекалық облигациялар көлемі 1,7 трлн теңгеге дейін ұлғайтылды
Болашақ қарыз алушылар нені ескеруі керек
2027 жылғы 1 қаңтардан кейін ипотека рәсімдеуді жоспарлаған сатып алушылар қолжетімді бастапқы жарна көлемін алдын ала бағалағаны дұрыс. Тұрғын үй құнының 30%-ын жинау ЖТСМ шегі төмен қарыздар санатына кіруге мүмкіндік береді.
Сонымен қатар тәуелсіз бағалау, мәмілені рәсімдеу, сақтандыру және ықтимал банк комиссияларына кететін шығындарды ескеру қажет. Несие сомасы бірдей болғанымен, әр банктің қорытынды шарттары айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.
Жаңа тетік тұрғын үйді несиелеуді реттеуді икемдірек етуге тиіс. Сонымен бірге сатып алушылар бюджетін мұқият есептеуі керек. Өйткені бастапқы жарна көлеміне тек қарыз сомасы ғана емес, ипотека бойынша шекті мөлшерлеме де байланысты болады.
Сондай-ақ оқыңыз: 2% және 5% ипотека — шілдеде баспана қай жерде бөлінеді
Жылжымайтын мүлік туралы өзекті жаңалықтарды бақылаңыз, сату жөніндегі хабарландыруларды орналастырыңыз және арманыңыздағы пәтерді Homsters ыңғайлы қосымшасынан табыңыз
