Сатып алушы пәтер алуға ақша жинады, алайда ипотеканы рәсімдеу алдында мынадай сұрақ туындайды: қаражаттың барлығына жуығын бастапқы жарнаға жұмсаған дұрыс па, әлде бір бөлігін жөндеуге, жиһазға және көшкеннен кейінгі шығындарға қалдырған жөн бе? Сатып алуға өз қаражатыңыз неғұрлым көп жұмсалса, банктен соғұрлым аз қарыз алу қажет болады. Дегенмен мәміледен кейін қаржылық қорсыз қалу да әрдайым дұрыс шешім емес.
Барлық сатып алушыға бірдей сәйкес келетін шешім жоқ. Көп нәрсе ипотекалық бағдарламаға, пәтердің жағдайына, жинақ көлеміне және алдағы шығындарға байланысты. Сондықтан мәміле жасамас бұрын ай сайынғы төлемді ғана емес, тұрғын үй сатып алғаннан кейін қолда қалатын соманы да есептеген жөн.
7% мөлшерлемемен 30/70 ипотекасы: 2026 жылы сатып алушылар нені білуі керек
Үлкен бастапқы жарна не береді
Басты артықшылығы айқын: сатып алушы өз қаражатын неғұрлым көп салса, несиеге соғұрлым аз ақша алу қажет болады.
Мысалы, пәтер 40 млн теңге тұрады. Егер сатып алушының 10 млн теңге жеке қаражаты болса, қалған соманы несие арқылы қаржыландыру қажет. Ал сатып алушы пәтер алуға 15 млн теңге жұмсай алса, қажетті қарыз сомасы тағы 5 млн теңгеге азаяды.
Басқа талаптар бірдей болған жағдайда несие сомасының аз болуы қарыз жүктемесін төмендетеді. Сонымен қатар банк сыйақы есептейтін сома да азаяды.
Алайда Қазақстандағы ипотекалық бағдарламалардың талаптары әртүрлі. Сондықтан бастапқы жарнаның кез келген мөлшерін өз қалауыңыз бойынша таңдау мүмкін емес.
Мысалы, Отбасы банктің «Наурыз» бағдарламасының қолданыстағы талаптары бойынша бастапқы жарна қарыз сомасының 20%-ынан басталады. Ал таза әрлеудегі бастапқы тұрғын үйді сатып алғанда ең төменгі шек 10%-ға дейін төмендейді. Жөндеуге арналған қаражатты қоса есептегендегі қарыздың ең жоғары сомасы Алматы мен Астанада 36 млн теңгеге, ал басқа өңірлерде 30 млн теңгеге дейін жетеді.
Отбасы банктің классикалық тұрғын үй заемында басқа жүйе қолданылады. Оны алу үшін депозитте кемінде үш жыл ақша жинап, шарттық соманың 50%-ын жинау және кемінде 16 бағалау көрсеткішіне қол жеткізу қажет. Тұрғын үй заемы бойынша мөлшерлеме жылдық 3,5%-дан 5%-ға дейін болады.
Сондықтан алдымен ипотекалық өнімді таңдап, оның талаптарын мұқият зерттеу қажет. Осыдан кейін ғана жеке қаражаттың оңтайлы мөлшерін анықтауға болады.
Алматының Алмалы ауданында ескі екі қабатты үйлердің орнына жаңа тұрғын үй кешендері салынады
Неліктен барлық жинақты бастапқы жарнаға жұмсау әрдайым тиімді емес
Үлкен бастапқы жарна несие сомасын азайтады, алайда пәтер сатып алуға кететін шығын сатушыға төленетін ақшамен ғана шектелмейді.
Тіпті жөндеуі дайын тұрғын үй де қосымша шығындарды қажет етуі мүмкін. Көшкеннен кейін жиһаз бен тұрмыстық техника сатып алу, әрлеудің кейбір элементтерін ауыстыру, көшу шығындарын төлеу және басқа да тұрмыстық мәселелерді шешу қажет болады.
Қара әрлеудегі пәтерге кететін шығын әлдеқайда жоғары. Құрылыс материалдары, сантехника, есіктер, жарықтандыру құралдары, шеберлердің қызметі және басқа да шығындар қажет болады.
Сондықтан бастапқы жарнаны көбейтпес бұрын мәміледен кейін қанша ақша қалатынын есептеген дұрыс.
Егер барлық жинақ пәтер сатып алуға жұмсалып, бір айдан кейін отбасыға жөндеу мен жиһаз үшін тұтынушылық несие алуға тура келсе, бастапқы үнемнің тиімділігі төмендеуі мүмкін. Мұндай несиенің талаптары тұрғын үй заемының шарттарына қарағанда тиімсіз болуы ықтимал.
Сонымен қатар қаржылық қорды сақтап қалған жөн. Ипотекалық төлем ұзақ жылдарға созылатын тұрақты міндеттемеге айналады. Ал тұрғын үй сатып алғаннан кейін күтпеген шығындардың туындау ықтималдығы сақталады.
Қазақстандағы апатты тұрғын үй: 8 қыркүйектен бастап пәтерлер кімге және қалай беріледі
Жөндеуді ипотекаға қосуға бола ма
Кейбір жағдайларда пәтер сатып алу мен жөндеудің біреуін ғана таңдаудың қажеті жоқ.
Мысалы, «Наурыз» бағдарламасы бастапқы тұрғын үйді сатып алумен бірге оны жөндеуге де бір банктік қарыз шарты аясында қаражат алуға мүмкіндік береді. Алайда мұндай мүмкіндік тек қара әрлеудегі бастапқы тұрғын үйді сатып алған кезде қолданылады.
Жөндеуге арналған сома тұрғын үй сатып алуға берілетін жалпы несие сомасының 20%-ынан аспауға тиіс. Бұл ретте бүкіл қарыз бағдарламада белгіленген лимит шегінде болуы керек: Алматы мен Астанада 36 млн теңгеге дейін, ал басқа өңірлерде 30 млн теңгеге дейін.
Басқа ипотекалық өнімдерде жөндеуді қаржыландыру талаптары өзгеше болуы мүмкін. Сондықтан мұндай мүмкіндікті мәміле жасалғанға дейін нақты бағдарлама бойынша тексеру қажет.
Бұл нұсқа дайын әрлеуі жоқ пәтерді сатып алушыға ыңғайлы болуы мүмкін. Алайда жөндеуге алынған қаражат та жалпы қарыз көлемін арттырады. Сондықтан алдағы шығындарды алдын ала есептеп, ең болмағанда бастапқы смета жасаған жөн.
Бастапқы жарна ипотека талаптарымен қалай байланысты
Жеке қаражаттың мөлшері болашақ несие сомасына ғана әсер етпейді. 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап Қазақстанда ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейін айқындаудың сараланған тәсілі қолданыла бастайды.
Шекті ЖТСМ ипотекалық қарыз сомасының кепіл нысанының құнына қатынасын көрсететін LTV коэффициентіне байланысты болады.
LTV 70%-ға дейін қоса алғанда, шекті ЖТСМ 20% болады. Егер көрсеткіш 70%-дан асса, ең жоғары мән 25%-ды құрайды.
Мысалы, LTV есептеу үшін кепіл нысанының құны 40 млн теңге болса, 28 млн теңге көлеміндегі қарыз 70% көрсеткішіне сәйкес келеді. Несие сомасы бұдан жоғары болған жағдайда LTV осы шектен асады.
Бұл жерде банк қарыз алушыға автоматты түрде ұсынатын мөлшерлеме емес, ЖТСМ-нің ең жоғары шекті деңгейі туралы айтылып отыр. Несиелеудің нақты талаптары банкке және таңдалған ипотекалық бағдарламаға байланысты болады.
2027 жылғы 1 қаңтарға дейін ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша шекті ЖТСМ 25% деңгейінде сақталады.
«Ұмай» ипотекасы алғашқы күні-ақ тоқтатылды: өтінім қабылдау қашан қайта басталады
Сатып алу алдында жинақты қалай бөлуге болады
Алдымен таңдалған ипотекалық бағдарлама бойынша жеке қаражаттың ең төменгі мөлшерін анықтау қажет. Содан кейін болашақ несие сомасы мен ай сайынғы төлемді есептеген жөн.
Одан кейін мәміледен соң туындайтын шығындарға жеке бюджет құруға болады. Егер пәтер тұруға толық дайын болса, бұл сома салыстырмалы түрде аз болуы мүмкін. Ал қара әрлеудегі нысанды сатып алғанда жөндеудің толыққанды сметасы қажет болады.
Қаржылық резервті де бөлек қарастырған дұрыс. Оны пәтер сатып алуға арналған бюджеттің бір бөлігі деп автоматты түрде есептеудің қажеті жоқ.
Осы есептеулерден кейін ғана бос қаражатты бастапқы жарнаға қосу қаншалықты тиімді екені белгілі болады.
Мысалы, сатып алу мен жөндеуден кейін де отбасының жеткілікті қаржылық қоры қалса, жеке қаражат үлесін арттыру қажетті несие сомасын азайтуы мүмкін. Ал қосымша жарна сатып алушыны іс жүзінде ақшасыз қалдыратын болса, алдағы шығындарды тағы бір рет есептеген жөн.
Алматының бас жоспары қашан бекітіледі және қаланы қандай өзгерістер күтіп тұр
Ең жоғары сома емес, дұрыс теңгерім маңызды
Ипотека рәсімдеген кезде болашақ қарызды барынша тез азайтқыңыз келетіні түсінікті. Сондықтан барлық жинақты пәтер сатып алуға жұмсау қисынды шешім болып көрінуі мүмкін. Алайда мәміле рәсімделгеннен кейін де тұрғын үй қосымша шығындарды талап етеді.
Екінші жағынан, шоттағы қомақты соманы сақтап қалу үшін әдейі көбірек несие алу да әрдайым тиімді емес. Қарыз қаражатының өзіндік құны бар.
Сондықтан оңтайлы бастапқы жарна міндетті түрде мүмкін болатын ең жоғары сома болуы шарт емес. Сатып алушы үшін несие көлемі, жөндеу мен көшу шығындары, ипотекалық бағдарламаның талаптары және пәтер сатып алғаннан кейінгі алғашқы айларға арналған қаржылық қор арасында дұрыс теңгерім табу маңызды.
Сондай-ақ оқыңыз: Пәтер салығы енді банк қосымшасына келеді
Жылжымайтын мүлік туралы өзекті жаңалықтар мен пайдалы материалдар Homsters қосымшасында қолжетімді.
