Қазақстанда пәтер иелері кооперативтері реформаның шешуші кезеңіне кіріп жатыр. Енді олардың рөлі өзгереді: олар бұрынғыдай үйлерді басқара алмайды және тұрғындардың орнына шешім қабылдай алмайды. Бұл реформаның өзегінде КСК-ны қайта тіркеу тұр. Ол ескі кооперативтерді жаңа құқықтық форматқа көшіруі керек. Егер олар бұл рәсімнен өтіп үлгермесе, оларды сот арқылы таратуы мүмкін.
Қазір процесс өте баяу жүріп жатыр. Елде тіркелген 1690 КСК мен ПКСК-ның ішінен қайта тіркеуден тек 38 ұйым өткен. Ал уақыт азайып келеді. Пәтер иелері үшін бұл жай ғана формалдық рәсім емес. Бұл үйді кім күтіп ұстайды, жарнаны кім басқарады және ортақ мүліктің жағдайына кім жауап береді деген мәселе.
Ұлттық қор қазақстандықтарға баспана алуға көмектесуі мүмкін
КСК енді тұрғындардың орнына шешім қабылдамайды
Бұрын КСК іс жүзінде үйді тұрғындардың атынан басқарды. Кооператив жарна жинады, шешім қабылдады, мердігерлерді тартты және шығындар бойынша өзі есеп берді. Мұндай модель жиі дау тудырды. Тұрғындар есептің ашық еместігіне, түсініксіз шығындарға және шешімдерге ықпал ете алмауына шағымданды.
Енді тәсіл өзгереді. Көппәтерлі үйлерді меншік иелері ОСИ немесе тікелей бірлескен басқару арқылы өздері басқаруы керек. Ал КСК қайта тіркеуден кейін басқару нысаны емес, орындаушыға айналады. Яғни кооператив үйге қызмет көрсете алады, бірақ тек меншік иелерінің шешімімен жұмыс істейді.
Қарапайым тілмен айтқанда, КСК сервистік ұйымға айналады. Ол кіреберістерді тазалай алады, инженерлік желілерді қадағалайды, жөндеу жұмыстарын ұйымдастырады, смета дайындайды және басқа жұмыстарды орындайды. Алайда ақша, тариф және басымдықтар бойынша шешімді пәтер иелері қабылдауы тиіс.
Мұндай формат үйлерді басқаруды ашық етуі керек. Тұрғындар не үшін төлеп отырғанын, қандай жұмыс атқарылғанын және тарифке неге дәл осындай шығындар енгізілгенін көре алады.
Жеңілдетілген ипотека нарықты қыздырып тұр: пәтерлер неге қымбаттап жатыр
Ескі жүйені неге өзгертеді
КСК Қазақстанда 1990-жылдары пайда болды және ұзақ уақыт бойы үйлерді басқарудың үйреншікті үлгісі болып келді. Бірақ уақыт өте бұл жүйеде көп мәселе жиналды. Әсіресе тұрғындар ақшаны бақылау мәселесін жиі көтерді.
Көптеген меншік иелері ай сайынғы жарнаның қайда жұмсалатынын түсінбеді. Бір үйлерде жөндеу жетіспеді, ал басқа үйлерде кіреберістер, шатырлар, жертөлелер мен коммуникациялар бойынша жұмыстар жылдар бойы кейінге қалды. Сонымен қатар тұрғындардың өздері де жиі сыртта қалып, өздерін үйдің ортақ иесі емес, жай ғана қызмет алушы ретінде қабылдады.
Жаңа модель меншік иелерінің жауапкершілігіне басымдық береді. Үй — пәтер есігінің ар жағындағы жеке кеңістік қана емес. Оған шатыр, лифт, кіреберіс, құбырлар, аула және ғимараттың басқа ортақ бөліктері де кіреді. Сондықтан тұрғындар басқару формасын таңдауға және орындаушыларды бақылауға қатысуы керек.
Астанадағы тоқтап қалған тұрғын үй кешендерінің тағдыры қандай
Тұрғындар не істеуі керек
Алдымен меншік иелері үйді басқарудың заңды формасын таңдауы қажет. Қазір негізгі екі нұсқа бар: ОСИ немесе тікелей бірлескен басқару. Ол үшін жиналыс өткізіп, көпшілік дауыспен шешім қабылдау керек.
ОСИ өз үйі үшін заңды тұлға құрып, шоттарды дәл сол бірлестік атына ашқысы келетін тұрғындарға қолайлы. Бұл ақшаға бақылауды күшейтеді. Ағымдағы жарналар мен күрделі жөндеуге арналған жинақтар сыртқы ұйымның емес, үйдің шоттары арқылы өтеді.
Тікелей бірлескен басқаруды заңды тұлға құрмай-ақ ұйымдастыруға болады. Шағын үйлер үшін бұл оңайырақ болуы мүмкін. Бірақ үйде 36 пәтерден көп болса, әдетте сервистік ұйым тарту қажет болады. Ол басқарушы компания немесе қайта тіркеуден өткен КСК болуы мүмкін.
Дәл осы кезеңде КСК-ны қайта тіркеу кооперативтердің өздері үшін маңызды болады. Егер олар жұмысын жалғастырғысы келсе, жаңа мәртебесін растап, сервистік қызмет субъектісі ретінде әрекет етуі керек.
Алматыдағы ЛРТ: жаңа желі аудандар мен тұрғын үй нарығын қалай өзгертеді
Кооперативтердің жұмысы қалай өзгереді
Қайта тіркеуден кейін КСК түсініктірек ережелермен жұмыс істеуі тиіс. Ол ақшаны жай ғана жинап, өз қалауынша жұмсай алмайды. Кооператив меншік иелеріне үйге қандай жұмыстар қажет екенін, олардың қанша тұратынын және неге дәл осындай тариф бекіту ұсынылатынын көрсетуі керек.
Сондай-ақ КСК ортақ мүлікке түгендеу жүргізуі тиіс. Бұл тізімге кіреберістер, шатырлар, жертөлелер, шатыр астындағы кеңістіктер, лифтілер, инженерлік желілер және үйдің басқа элементтері кіреді. Тексеруден кейін ақау актілерін жасап, жөндеу жұмыстарын жоспарлап, смета дайындау қажет.
Сонымен қатар кооператив орындалған жұмыстар бойынша есеп беруге міндетті. Бұл тұрғындар үшін маңызды өзгеріс. Олар жалпы уәделерді емес, нақты есепті талап ете алады: не істелді, қашан істелді, қанша тұрды және жұмысты кім қабылдады.
Тағы бір талап кадрларға қатысты. Кооперативте көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы сертификаты бар маман болуы керек. Бұл тұрғын үйге қызмет көрсетуге жауапты адамдардың кәсіби деңгейін арттыруға бағытталған.
Алматыда 800-ден астам отбасы көптен күткен арендалық пәтерлерге ие болады
Неге КСК рәсімнен өтуге асықпайды
Реформаның қарқыны бірнеше себепке байланысты төмен болып отыр. Біріншіден, көп нәрсе тұрғындардың өз белсенділігіне тәуелді. Дәл меншік иелері жиналып, басқару формасын талқылап, шешім қабылдауы керек. Бірақ көптеген үйлерде адамдар бұған уақыт бөлуге дайын емес.
Екіншіден, КСК төрағаларының бір бөлігі жаңа талаптарға сәйкес келмейді. Енді кооператив басшысы КСК тіркелетін үйлердің бірінде тұрғын үй иесі болуы керек. Егер бұрынғы төраға басқа жерде тұрса, кооператив жаңа шешім іздеуі қажет.
Үшіншіден, барлық жерде сертификаты бар мамандар жеткілікті емес. Сертификат алу үшін тестілеуден өтіп, біліктілік талаптарына сай болу керек. Шағын кооперативтер үшін бұл қосымша қиындыққа айналуы мүмкін.
Ұйымдастырушылық мәселелер де бар. Кейбір үйлер бұрын ОСИ құрған, кейін КСК арқылы жұмысын жалғастырған, ал қазір өздерінде нақты қандай басқару формасы әрекет ететінін түсінбей жатады. Сондықтан қайта тіркеуден бұрын құжаттарды ретке келтіру керек.
Ауыртпалығы бар тұрғын үй: алаяқтар сатып алушыларды қалай алдайды
Үлгермегендерге не болады
Егер КСК қайта тіркеуден өтпесе, ол бұрынғы форматта заңды түрде жұмыс істей алмайды. Меншік иелерінің өтініштерінен кейін тұрғын үй инспекциясы оны сот арқылы таратуға бастама көтеруі мүмкін.
Алайда бұл процесс жылдам өтпеуі ықтимал. Көптеген кооперативтердің қарыздары, борышкерлері, аяқталмаған міндеттемелері және даулы мәселелері бар. Сондықтан тарату ұзаққа созылуы мүмкін. Бірақ мұндай ұйымдар бәрібір «бұрынғыдай» жұмысын жалғастыра алмайды.
Тұрғындар үшін негізгі қауіп — түсінікті басқару жүйесінсіз қалу. Егер меншік иелері ОСИ, НСУ немесе сервистік ұйымды таңдамаса, үй белгісіз жағдайда қалуы мүмкін. Онда тұрғын үй инспекциясына уақытша басқарушы іздеуге тура келеді. Бірақ ескі үйді, ең төмен тарифті және көп мәселені әр компания өз мойнына алғысы келмейді.
Сондықтан пассивтілік тұрғындар үшін реформаның өзінен де күрделі қиындықтарға әкелуі мүмкін.
Меншік иелері нені түсінуі керек
КСК реформасы тек төрағалар мен құжаттарға ғана қатысты емес. Ол әр пәтер иесіне тікелей әсер етеді. Үйді кім күтіп ұстайтыны, шоттарға кім қол жеткізетіні, тарифтердің қалай бекітілетіні және жөндеуге кім жауап беретіні тұрғындардың шешіміне байланысты.
Меншік иелері мәселені басқа біреу шешеді деп күтпеуі керек. Үйде қандай басқару формасы әрекет ететінін, КСК қайта тіркеуден өтті ме, ОСИ немесе НСУ бар ма, жарнаны кім басқарады және тұрғындар есепті қалай алады — осының бәрін нақтылап алған дұрыс.
Үй басқару жүйесін неғұрлым ертерек анықтаса, дедлайннан кейінгі бейберекет жағдайға тап болу қаупі соғұрлым азаяды. Жаңа формат тұрғындарға көбірек бақылау бере алады. Бірақ ол үшін тұрғындардың өздері процеске қатысуы керек.
Қорытындысында, КСК-ны қайта тіркеу кооперативтер үшін ғана емес, меншік иелері үшін де сынаққа айналып отыр. Егер тұрғындар ашық шығынды, түсінікті жөндеуді және өз үйіне нақты ықпал етуді қаласа, олар басқаруға қатысуы керек. Тек түбіртек төлеп қана отыру жеткіліксіз.
Сондай-ақ оқыңыз: Қазақстанда жылжымайтын мүлік арзандауы мүмкін бе: шындық па, әлде миф пе
Жылжымайтын мүлік саласындағы барлық өзекті жаңалықтар Homsters қосымшасында қолжетімді
