Объём жилищных кредитов в Казахстане продолжает увеличиваться, хотя интерес населения к покупке квартир снижается. В первом квартале 2026 года ипотечный рынок вырос прежде всего благодаря государственным программам, тогда как обычные банковские займы заметно потеряли позиции.
За январь — март банки выдали ипотеку на 438 млрд тенге. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года объём кредитования увеличился на 12,3%.
Однако общая статистика скрывает серьёзные изменения внутри рынка. Практически весь прирост обеспечил «Отбасы банк», который за год увеличил выдачу займов на 54,3% — до 347,5 млрд тенге.
Льготные программы заняли основную часть рынка
Доля кредитов с государственной поддержкой достигла 85,1%. Годом ранее показатель составлял 73,9%.
Таким образом, на обычные ипотечные продукты банков второго уровня приходится только 14,9% новых займов. Более того, объём рыночной ипотеки за год сократился на 53,6%.
Льготные программы фактически компенсировали влияние высокой базовой ставки, дорогого банковского финансирования и ужесточения требований к заёмщикам. Без них рынок, вероятно, показал бы снижение.
Одновременно средневзвешенная ставка по новым ипотечным кредитам уменьшилась с 11,4% до 10%. Она по-прежнему остаётся ниже базовой ставки и уровня инфляции. Однако такие условия поддерживает главным образом государственное финансирование.
Казахстанцам смогут вернуть полный налоговый вычет по ипотеке
Покупатели стали реже обращаться в банки
Рост объёма выданных кредитов не означает, что казахстанцы стали активнее покупать жильё. За первый квартал банки получили около 192 тыс. ипотечных заявок. Их количество уменьшилось на 20,7% и стало минимальным за последние два года.
Спрос сдерживает подорожание недвижимости. Кроме того, покупательную способность населения ограничивает снижение реальных доходов.
Свою роль сыграло и постепенное сокращение спроса, который ранее поддерживали пенсионные изъятия. В первом квартале 2026 года казахстанцы направили на улучшение жилищных условий 134,6 млрд тенге из ЕНПФ.
При этом банки одобрили 22,5% заявок. Годом ранее положительное решение получили 23,6% потенциальных заёмщиков.
Ипотека становится доступнее не для всех
На фоне роста цен меняется средний размер жилищного кредита. Доля займов свыше 20 млн тенге за год увеличилась с 30% до 37%.
Одновременно доля небольших кредитов до 10 млн тенге сократилась с 22% до 17%. Это указывает на постепенное смещение рынка в сторону покупателей с более высокими доходами.
Такие заёмщики могут внести крупный первоначальный взнос и подтвердить достаточную платёжеспособность. Для семей с ограниченным бюджетом покупка недвижимости, напротив, становится сложнее.
В результате ипотечный рынок сохраняет объёмы, но постепенно концентрируется вокруг крупных займов и финансово устойчивых клиентов.
Количество сделок с жильём снизилось
За первые три месяца года в Казахстане зарегистрировали 83,7 тыс. сделок купли-продажи недвижимости. По сравнению с первым кварталом 2025 года их количество сократилось на 4,5%.
Также уменьшилась роль заёмных средств при покупке жилья. Доля ипотечных сделок снизилась до 51,6%.
Эти показатели подтверждают, что рост кредитования пока не сопровождается сопоставимым увеличением активности покупателей. Напротив, рынок поддерживают отдельные льготные программы и более крупные займы.
Вторичное жильё в Казахстане начало дешеветь, а аренда дорожать
Новые пенсионные пороги могут ограничить спрос
Дополнительным фактором охлаждения стало повышение порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений. Новые значения сократили сумму излишков, которую часть вкладчиков может направить на жильё.
Ранее пенсионные средства помогали покупателям формировать первоначальный взнос, закрывать часть ипотеки или приобретать недвижимость без кредита. Теперь воспользоваться этим инструментом сможет меньше граждан.
В результате первичный и вторичный рынки могут потерять часть дополнительного спроса. Снижение пенсионных изъятий также способно повлиять на количество сделок и скорость продажи объектов.
Серые схемы: как не потерять деньги при покупке квартиры в новостройке
От чего зависит дальнейший рост
Во втором квартале спрос может немного увеличиться после начисления ежегодной государственной премии вкладчикам «Отбасы банка». Кроме того, рынок могут поддержать новые продукты системы жилищных строительных сбережений.
Однако возможности дальнейшего расширения будут зависеть от объёма государственного финансирования. Дополнительное давление способны оказать новые требования к оценке платёжеспособности и долговой нагрузки заёмщиков.
Поэтому главной задачей становится не формальное сохранение объёма выдач, а восстановление коммерческого кредитования. Без этого зависимость от льготных программ продолжит усиливаться, а ипотечный рынок останется уязвимым к сокращению государственной поддержки.
Читайте также: Снижение ставки по ипотеке снова отложили
Актуальные новости и полезные материалы о недвижимости доступны в приложении Homsters
